Principais dúvidas sobre construção de casas financiadas

Principais dúvidas sobre construção de casas financiadas

Na hora de viabilizar a construção de uma casa, o financiamento pode ser uma saída para quem não tem todo o dinheiro para a execução do projeto. Atualmente, existem algumas formas de acessar crédito para esse tipo de construção, os quais já exploramos em conteúdos anteriores aqui do Makasí Edu. Mas, ainda assim, diversas dúvidas podem aparecer ao longo desse processo.

Nesse artigo, reunimos respostas para as principais dúvidas de quem está planejando acessar financiamento para sua construção.

Por onde começar a construção da minha casa financiada?

Começar a planejar a construção de uma casa financiada é bem parecido com planejar qualquer outra construção. Abordamos de maneira bastante detalhada como iniciar a construção de uma casa neste artigo. A diferença é que, no caso de uma casa financiada, o planejamento se torna ainda mais importante.

Sendo assim, o primeiro passo é entender o que cabe no seu bolso. A maioria dos projetos não sai do papel, ou pior: acaba sendo abandonado pela metade, principalmente porque a família idealizou uma casa que não conseguiu viabilizar financeiramente.  

Para entender suas possibilidades de financiamento, você deve:

1. Avaliar quanto dinheiro você tem e quanto planeja investir na construção da sua casa. Lembre-se que, em qualquer financiamento, você apenas conseguirá financiar até 80% do valor do imóvel (considerando a soma do valor da casa e do terreno).
2. Pedir ajuda para um profissional especializado da sua confiança (construtor ou arquiteto) para ter uma ideia aproximada do tamanho da casa que você consegue construir com este valor. Na Makasí, temos profissionais que podem te ajudar nessa estimativa.
3. Caso você ainda não tenha um terreno quitado, não esqueça de incluir o custo de compra do terreno nesta conta.
4. Fazer uma simulação de crédito. Aqui na Makasí, você pode fazer essa simulação de forma rápida e fácil, e em poucos minutos você entende seu limite de crédito.

Depois de entender o valor que você conseguirá investir na casa e quanto precisará financiar, as etapas até a finalização da obra e averbação do imóvel provavelmente serão as seguintes:

• Desenvolvimento de projeto arquitetônico;
• Orçamento total de construção;
• Contratação do construtor;
• Contratação dos projetos executivos;
• Aprovação e alvará;
• Contratação do financiamento (ideal é iniciar este processo no momento que você der início na aprovação e alvará);
• Execução da obra e registro.

Quais os custos envolvidos em um financiamento?

Além do custo de construção e dos custos que chamamos de ocultos, você provavelmente terá custos associados ao financiamento. São poucos bancos que possuem o produto de financiamento à construção de fato e a forma de cobrança varia de banco para banco.

👉 Na Makasí, por exemplo, cobramos apenas uma TEC (taxa de estruturação de crédito) e seu serviço de gestão do contrato de construção e financiamento. Não é realizada nenhuma cobrança adicional mensal para medições, inspeções ou coisas do tipo.

Outros bancos podem cobrar em separado pela análise de crédito, avaliação do imóvel, análise de documentos, um valor fixo por medição, entre outros custos que variam segundo as políticas de cada instituição financeira. O importante é ficar atento a tudo que será cobrado além da taxa de juros normalmente destacada.

Financiamento à construção e financiamento imobiliário são a mesma coisa?

A resposta é não.

Financiamento imobiliário normalmente está associado a produtos de financiamento para compra de imóveis prontos. Já o financiamento à construção é um produto específico para a construção da sua casa. Você não consegue tomar um financiamento para compra de imóvel pronto para construir sua casa. Então, é necessário um financiamento à construção para este fim.

Qual a diferença entre financiamento à construção e Home Equity ou crédito com imóvel em garantia?

Home Equity ou Crédito com imóvel em garantia são linhas de crédito que tomam algum imóvel seu como garantia e, em contrapartida, liberam um valor de crédito na ordem de até 50% do valor do imóvel. 

Se você possui um terreno no valor de R$200 mil você conseguirá acessar até R$100 mil em crédito. Ou se você possui uma primeira  moradia no valor de R$500 mil você conseguirá obter até R$250 mil para construir um segundo imóvel. 

Financiamento à construção é diferente. Neste produto, você acessa um financiamento para construir uma casa no terreno desejado. Para isso, o terreno onde a casa será construída é tomado como garantia, bem como toda a obra que vai sendo construída nele. 

O valor financiado acaba sendo muito maior (até 80% do valor total do terreno e construção) e a instituição financeira é responsável por garantir que o financiamento está sendo de fato utilizado para construção da casa. Por isso o controle de uso do recurso obtido por este tipo de financiamento é mais rigoroso.

Posso realizar a portabilidade de um banco para outro?

A portabilidade de financiamentos de construção de casas é algo relativamente novo no Brasil, mas sim, é possível realizar a portabilidade de um banco para outro, desde que você tenha seu crédito aprovado pelo banco e os produtos sejam compatíveis.

Qual a diferença entre taxa de juros, TR e IPCA?

De forma simples e resumida:

• Os juros são o “custo” do dinheiro que você tomou emprestado. 

• TR é uma taxa de referência utilizada pelos grandes bancos para remunerar alguns tipos de investimento. Por exemplo, a poupança é a principal fonte de recurso dos grandes bancos para crédito imobiliário. Ela acaba sendo utilizada como uma taxa de correção adicional à taxa de juros pelos grandes bancos. Por isso você vê muitas vezes anúncios do tipo “Taxa de juros X% a.a. (ao ano) + TR”.

• IPCA é a sigla para “Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo”, este é o índice oficial de inflação do país. Normalmente utilizado como o índice de correção em contratos e produtos financeiros. Exemplo: taxa de juros XX% a.a + IPCA.

Posso quitar um financiamento antes do prazo?

Muitas pessoas tomam financiamentos com prazo de pagamento de 20, 30 anos. Mas elas não precisam esperar todo esse tempo quitar sua dívida. Caso tenham formado poupança para isso, podem pré-quitar o financiamento. Basta solicitar ao seu credor o cálculo do saldo devedor e conferir as condições para pré-quitar.

É relativamente comum que pessoas acessem um financiamento de mais longo prazo para que a parcela não pese tanto no curto prazo, e depois de juntarem algum dinheiro, irem amortizando o financiamento de forma mais rápida. Com isso, você economiza no pagamento de juros ao longo do período.

Se eu tomar financiamento e faltar dinheiro no decorrer da obra, eu posso solicitar um aumento do crédito?

Falta de recurso ao longo da obra é um dos grandes problemas neste tipo de produto, normalmente associado a uma obra mal orçada ou recursos mal geridos. Caso isso aconteça com você, saiba que estará em maus lençóis.

Não é possível aditivar um contrato de financiamento à construção de modo a aumentar o limite de crédito. E esta é a principal causa para obras paradas e obras retomadas pelos bancos.

✅A boa notícia é que a Makasí nasceu para resolver este problema! Descubra as nossas soluções.

O que acontece se eu não conseguir terminar minha obra?

No seu contrato de financiamento, você se compromete a finalizar sua obra dentro de um prazo limite, com alguma tolerância. Isso é importante para que a obra deixe de ser uma obra e passe a ser um imóvel. É o imóvel que servirá como lastro do financiamento. 

Caso você não conclua a obra dentro do prazo limite, o credor poderá executar a garantia e levar o seu terreno com toda a obra realizada a leilão. Se o valor recuperado for suficiente para pagar a dívida e ainda sobrar algum saldo, você terá acesso a este saldo.

O que acontece se eu parar de pagar o financiamento?

Se você parar de pagar o financiamento e entrar em default, o resultado será o mesmo da pergunta anterior: o credor poderá executar a garantia e levar o seu terreno com toda a obra realizada nele a leilão. Caso o valor recuperado seja suficiente para pagar a dívida e ainda sobrar algum saldo, você terá acesso a este saldo.

Como é calculado meu limite de crédito?

Por lei, você só poderá comprometer até 30% da renda composta dos tomadores (que podem ser você, seu cônjuge, familiares, entre outros) na parcela de um financiamento imobiliário. São muitas as variáveis que irão influenciar o valor da sua parcela, e por consequência, o valor do financiamento que você consegue contrair. 

Os principais, são:

• Taxa de juros + correção
• Prazo
• Renda
• Comprometimento da renda com outros financiamentos e dívidas
• Score Serasa

Tenho restrições em meu CPF, isso é um impeditivo?

Vai depender da política de crédito de cada credor.

Na Makasí, somos flexíveis neste aspecto e trabalhamos a quatro mãos com o cliente para ajudá-lo a contornar eventuais restrições. Por isso é importante que você inicie o processo de financiamento de forma antecipada. Desta forma, havendo alguma restrição, você possui tempo para saná-la. 

As dúvidas acima são as principais questões que ouvimos sobre financiamento para construção de casas, mas sabemos que podem surgir outras. Para isso, entre em contato com a gente e buscaremos saná-las. 

Nós sabemos que construir com financiamento é um processo que exige muito, mas com a Makasí do seu lado tudo fica mais fácil e eficiente. Faça a sua simulação de crédito aqui.