O que é e como é definido o valor de entrada do seu financiamento

Ao buscar um financiamento para construir ou adquirir um imóvel, uma das dúvidas mais comuns é sobre o valor de entrada, também conhecido como “valor não financiado”.

Para esclarecer esse tema, fizemos uma live onde abordamos como ele é definido, sua importância, e o que pode ser considerado como parte desse valor. Resumimos neste artigo os principais tópicos para entender esses detalhes, que podem ajudar na organização financeira e no planejamento da construção ou compra de um imóvel.

O que é o valor de entrada (valor não financiado)?

O valor de entrada, também chamado de valor não financiado, é a quantia que o cliente precisa ter disponível antes de acessar o crédito para financiamento imobiliário. Ele representa a parte do custo total do imóvel que não será coberta pelo financiamento. Esse valor costuma variar entre 10% e 20% do valor total, dependendo da instituição financeira e das condições do financiamento.

No Brasil, a Resolução nº 4.676/2018 do Banco Central estabelece que, em um financiamento imobiliário para aquisição de imóvel residencial ou construção de um imóvel, o percentual máximo de financiamento é de 80% do valor do imóvel. Isso significa que, em muitos casos, o comprador precisará ter disponível 20% do valor do imóvel como entrada.

Por que o valor de entrada é importante?

O valor de entrada serve como uma garantia para a instituição financeira de que o cliente está comprometido com o investimento no imóvel. Ao aportar uma parte significativa do custo do imóvel, o cliente demonstra que já aplicou recursos no projeto, seja por meio de economias próprias, seja por meio de investimentos em etapas iniciais da obra, como a compra de terreno ou a execução de parte da construção.

Além disso, a entrada ajuda a equilibrar o financiamento, reduzindo o valor total a ser financiado e, consequentemente, diminuindo o valor das parcelas. Para o cliente, isso representa uma menor exposição a juros e uma menor carga financeira ao longo do tempo.

O que pode ser considerado parte do valor de entrada?

Muitas pessoas acreditam que o valor de entrada precisa ser pago à vista em dinheiro, mas essa não é a única maneira de atender a essa exigência. Diversos fatores podem ser considerados como parte desse valor:

• Terreno: Se você já possui um terreno pago ou parcialmente quitado, esse valor pode ser usado como parte da entrada. O terreno, por já ter sido adquirido, representa um investimento que pode ser considerado na composição do valor não financiado.
• Projeto e documentação: Gastos com o desenvolvimento do projeto arquitetônico, aprovações legais e obtenção de alvarás também podem ser contabilizados como parte do valor de entrada. Essas despesas mostram que o cliente já está avançado no processo de construção.
• Evolução da obra: Caso a obra já tenha sido iniciada com recursos próprios, o valor investido até aquele ponto também pode ser considerado como parte da entrada. Isso inclui, por exemplo, fundações, estruturas e outras etapas já executadas.
• Obras preparatórias: Itens como movimentação de terra, construção de muros de arrimo e contenções também entram nessa categoria. Essas são intervenções essenciais para a continuidade da obra e podem ser usadas para reduzir o valor de entrada necessário.

Como o valor de entrada é avaliado?

Para determinar o valor de entrada, a instituição financeira realiza uma avaliação do imóvel, levando em consideração o valor de mercado do terreno, o estágio da obra (quando aplicável), e o valor de projetos e documentações. Em muitos casos, o financiamento está atrelado a um percentual de garantia, ou seja, o valor do imóvel será utilizado como garantia para o crédito.

Por exemplo, se o terreno já foi pago e a obra já avançou em certa medida, a instituição pode aceitar essas quantias como valor não financiado. Além disso, o banco ou a fintech responsável pelo financiamento realizará uma vistoria do imóvel, avaliando as etapas executadas da obra e atribuindo um valor correspondente ao que já foi construído. Essa vistoria é crucial para a definição precisa do valor de entrada.

Qual a relação entre o valor de entrada e a simulação de crédito?

Ao simular um financiamento, é comum que o sistema da instituição financeira apresente o valor do imóvel, o montante que pode ser financiado e o valor de entrada necessário. Por exemplo, se você está buscando financiar um imóvel que custa R$ 437 mil, a simulação pode indicar que você pode financiar até R$ 302 mil, deixando um valor de entrada de R$ 135 mil.

Neste caso, o valor de entrada pode ser composto por várias fontes, como o valor pago no terreno, o montante investido nas etapas iniciais da obra e outros gastos com o projeto. Se o total desses investimentos já for equivalente ao valor de entrada exigido, o cliente pode seguir para o financiamento sem a necessidade de aportar mais recursos financeiros.

Caso ainda falte parte do valor de entrada, o cliente pode completar esse valor com um depósito em uma conta vinculada à obra, que será utilizada exclusivamente para cobrir os custos da construção. Vale destacar que esse depósito não vai para a instituição financeira, mas sim para uma conta em nome do próprio cliente, destinada a gerenciar os recursos do projeto.

Para saber mais sobre comprovação de renda para financiamento à construção, acesse esse conteúdo e assista a live anterior da nossa trilha para pessoas físicas.

Conclusão

Entender o valor de entrada e sua importância no processo de financiamento imobiliário é fundamental para quem deseja construir ou comprar um imóvel. Ele representa a parte do investimento que não será coberta pelo financiamento e pode ser composto de várias formas, desde a posse de um terreno até a realização de obras preparatórias.

Ao se preparar para um financiamento, é essencial avaliar todos os investimentos já realizados e entender como eles podem ser utilizados para reduzir o valor de entrada necessário. Isso não só facilita o acesso ao crédito, como também garante que o processo de construção ou aquisição do imóvel seja mais tranquilo e bem planejado.

Para quem está planejando construir ou adquirir um imóvel, a dica é começar a organizar suas finanças e fazer uma reserva de valor, seja por meio de economias ou pela aquisição do terreno. Isso permitirá que o financiamento seja obtido de forma mais ágil e com melhores condições.