Análise de viabilidade imobiliária: como a Makasí avalia projetos na prática

Entenda como a Makasí faz a análise de viabilidade imobiliária e quais critérios realmente influenciam a aprovação do crédito à produção.

A análise de viabilidade imobiliária é o ponto de partida para qualquer projeto que busca crédito à produção aqui na Makasí. Mais do que uma planilha com números, ela é a principal ferramenta para entender o risco, a sustentabilidade financeira e a real necessidade de capital de um empreendimento.

É a partir dessa análise que definimos se o projeto é financiável, qual o tamanho adequado do crédito e quais ajustes podem tornar a operação mais saudável para o incorporador.

Neste artigo, você vai entender como a análise de viabilidade é feita na prática dentro da Makasí e quais indicadores realmente pesam na tomada de decisão.

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Na Makasí, a viabilidade vem antes da burocracia

Diferentemente do modelo tradicional dos bancos, começamos a análise pelos números do projeto, e não pela pilha de documentos.

Com poucas informações iniciais, como VGV, custos e estrutura de vendas, já é possível:

• avaliar o risco do empreendimento;
• entender a necessidade de capital;
• estruturar uma proposta de crédito coerente com a realidade do projeto.

Essa abordagem permite que o incorporador tenha uma visão clara da viabilidade ainda nas fases iniciais, inclusive quando o empreendimento está em maturação.

Os três pilares da análise de viabilidade na Makasí

A análise realizada na Makasí se apoia em três grandes frentes, que se complementam:

1. Aspectos técnicos do projeto

Aqui entram os números-base da viabilidade:

• VGV (Valor Geral de Vendas)
• Custo de construção, que normalmente representa entre 40% e 55% do VGV, variando conforme padrão e região
• Custo do terreno, idealmente entre 5% e 15% do VGV
• Despesas indiretas, como administração, impostos, corretagem e marketing

Além disso, o cronograma físico-financeiro da obra é fundamental. Mesmo quando o incorporador ainda não tem todos os dados detalhados, trabalhamos com projeções ajustáveis, que vão sendo refinadas ao longo do tempo.

2. Aspectos comerciais

Olhamos com muita atenção para quando as vendas acontecem, e não apenas para o preço final das unidades.

A análise considera:

• velocidade de vendas durante a obra;
• percentual vendido no lançamento;
• unidades que ficam para o pós-obra;
• política de entradas, parcelamento e financiamento do cliente final.

Essas informações são essenciais para entender o comportamento do caixa e testar diferentes cenários, do mais conservador ao mais otimista.

3. Aspectos financeiros

É neste ponto que a viabilidade se transforma em uma leitura clara da operação.

Analisamos:

• o fluxo de caixa mês a mês;
• os momentos de maior necessidade de capital;
• e a exposição de caixa do empreendimento.

O objetivo não é maximizar o valor do crédito, mas financiar exatamente o que o projeto precisa para atravessar a obra com segurança.

Os indicadores que a Makasí usa para avaliar a viabilidade

A partir dos dados da viabilidade, transformamos números em indicadores que orientam a decisão de crédito.

Exposição de caixa

A exposição de caixa mostra quanto o projeto precisa de recursos para equilibrar entradas e saídas ao longo da obra.

Esse indicador é central na análise, pois garante que:

• o crédito não seja insuficiente;
• nem excessivo a ponto de pressionar a rentabilidade do projeto.

Margem bruta e margem líquida

Dois números recebem atenção especial na Makasí:

• Margem bruta: lucro do projeto antes dos custos financeiros
• Margem líquida: lucro final, já considerando o custo do crédito

Como referência prática:

• a Makasí busca projetos com margem bruta acima de 20%;
• e margem líquida acima de 10%, para garantir que o empreendimento faça sentido no final.

Margens muito apertadas aumentam o risco e reduzem a capacidade de absorver imprevistos.

TIR e retorno sobre o investimento

Em projetos mais complexos, a Makasí também analisa:

• a TIR (Taxa Interna de Retorno);
• e o retorno sobre o capital investido.

Esses indicadores ajudam a entender se o retorno compensa o prazo e o risco da operação.

Veja também | Indicadores financeiros essenciais para a viabilidade de empreendimentos imobiliários

Índices de proteção: foco em terminar a obra e pagar o crédito

Além da rentabilidade, a Makasí trabalha com índices que protegem a execução do projeto.

Índice de cobertura de obra

Avalia se:

• crédito concedido + recursos das vendas durante a obra
  são suficientes para concluir a construção.

Esse índice garante que a obra tenha sustentação financeira até o fim.

Índice de solvência

Analisa se o estoque remanescente é suficiente para quitar o financiamento ao final da operação.

Quanto maior o percentual do estoque necessário para pagar o crédito, maior o risco percebido.

Gatilhos de obra e vendas na Makasí

Para reduzir riscos, trabalhamos com dois gatilhos principais:

• gatilho de obra, normalmente cumprido com capital próprio;
• gatilho de vendas, com exigência mínima em torno de 35% das unidades vendidas.

Esses mecanismos trazem disciplina financeira e alinhamento entre incorporador e credor.

Boas práticas que fortalecem a análise na Makasí

Na prática, alguns cuidados fazem muita diferença:

• premissas consistentes e bem justificadas;
• custos corretamente classificados;
• acompanhamento constante das margens e indicadores;
• atualização contínua da viabilidade conforme o projeto evolui.

Acompanhamos o incorporador ao longo desse processo, ajudando a ajustar números e estruturar a melhor estratégia possível.

Veja também | Financiamento para incorporadoras: casos reais e aprendizados

Da viabilidade ao crédito: o próximo passo do seu empreendimento

Na Makasí, a análise de viabilidade imobiliária vai muito além de aprovar ou não um crédito. Ela é uma ferramenta estratégica para ajudar o incorporador a entender seus números, reduzir riscos e estruturar melhor o projeto desde o início.

Quanto mais bem construída estiver a viabilidade, maior a chance de:

• acessar crédito no tamanho certo;
  
• atravessar a obra com mais segurança financeira;
  
• e chegar ao final do empreendimento com um resultado saudável.

Se você quer entender como o seu projeto se comporta na prática, é possível fazer uma análise de viabilidade gratuita no Makasí Business.

Na plataforma, você cadastra seu empreendimento, simula cenários e já tem uma leitura clara dos principais indicadores, tudo antes mesmo de avançar para o crédito.