Como extrair mais resultado de um projeto de incorporação imobiliária financiado

O mercado de incorporação imobiliária está em amplo desenvolvimento. Atualmente, são mais de 20 mil incorporadoras atuantes no Brasil e esse número segue crescendo. Ainda assim, estima-se que cerca 80% deles nunca acessou recursos profissionais, como financiamentos de bancos e capital privado. Parte do problema está relacionado à falta de governança dos empreendedores do setor, que não transmite a confiança necessária para que credores invistam em seus empreendimentos. 

Ao buscar crédito, empreendedores por vezes: a) estimam valores altos demais, e por isso não conseguem financiamento; ou b) acabam tomando dívidas maiores do que realmente precisam, diminuindo sua lucratividade. 

Nesse conteúdo, baseado na aula do nosso CEO Caio Bonatto com incorporadores da nossa rede, discutimos boas práticas simples que podem reduzir esses problemas, ampliando a chance de sucesso em solicitações de financiamento e maximizando resultados de empreendimentos imobiliários. Você também pode assistir o bate-papo completo acima.

Como extrair mais resultado de um projeto financiado?

A resposta simples para essa pergunta é: ter um projeto mais saudável financeiramente. 

Sempre que um incorporador recorre a um financiamento (ou qualquer tipo de recurso externo), ele está ciente que esse movimento envolve o pagamento dessa dívida, por meio de juros, taxas e outros custos de operação. Portanto, otimizar suas despesas em todas as demais frentes do negócio é essencial para que a negociação do financiamento seja mais favorável, e o pagamento do crédito não onere o resultado final desse empreendimento. 

Nesse sentido, consideramos 4 fatores críticos que impactam no momento de negociação de crédito e que, se ajustados, conseguem reduzir os custos de um financiamento. São eles:

Compra de Terreno

A compra de terreno costuma representar até 25% do total dos custos de uma incorporação. Por isso, sempre que possível, aderir a modelos como o de permuta é essencial na incorporação imobiliária. 

Este  é um tipo de transação onde o proprietário de um terreno cede a propriedade do mesmo a uma incorporadora, em troca de unidades imobiliárias que serão construídas no local. A permuta de terreno é bastante comum no setor de construção civil e pode ser vantajoso para ambas as partes. Do ponto de vista de crédito, faz com que a despesa de compra de terreno deixe de existir, resultando na diminuição do custo do financiamento.

Tabela de vendas (ou a falta de uma)

Quando um credor avalia oferecer um financiamento para um incorporador, diversos aspectos são considerados. Na Makasí, por exemplo, além do histórico e resultados da incorporadora, nós avaliamos principalmente o projeto do empreendimento. 

Nesse sentido, é comum nos depararmos com projeções financeiras e tabelas de vendas pouco estruturadas ou até inexistentes, quando o incorporador simplesmente não estima quanto de recurso vai receber pelas vendas ao longo da obra. Assim, acaba pegando emprestado um volume de dinheiro maior do que será de fato necessário para a execução. 

O dinheiro que vem das vendas das unidades ao longo da execução do empreendimento pode ser alavancado com a construção de uma tabela de vendas, com estimativas e previsões que vão guiar o trabalho de vendas.

Prazos descasados

Com uma tabela de vendas bem construída, que considere condições comerciais, como entradas, parcelamentos e tabela de valores progressivos, por exemplo, é possível estimar receitas com vendas ao longo do tempo. Fazer simulações de ritmo e volume de vendas das unidades, considerando a evolução da obra, também ajuda a prever as entradas financeiras ao longo dos meses e o efeito delas no custo total do empreendimento. 

Com essas estimativas, é possível equilibrar o ciclo de obras com a tabela de vendas, trazendo mais economia e segurança para o projeto, e minimizando o custo de um financiamento. 

Definição do volume financiado

A partir das práticas acima, o incorporador pode estimar cenários e entender o risco versus custo do financiamento. Dificilmente um incorporador precisa financiar 100% do custo de construção, exceto em raros casos no segmento ultra econômico. Com boas práticas como as listadas acima, consegue reduzir bastante a necessidade de dívidas e, assim, ter acesso facilitado a financiamentos e aumentar seus ganhos. 

Em resumo:

• Evite comprar o terreno do seu empreendimento e opte por permutas. A compra do terreno representa cerca de 25% do valor total da construção, e dificulta a obtenção de financiamentos ou aumenta (e muito!) os custos desse crédito. 
• Busque o equilíbrio entre caixa e resultado. Faça isso construindo uma tabela de vendas. Entenda bem quantas unidades você precisa vender para concluir a obra e quais você pode aguardar mais para maximizar o lucro. 
• Faça simulações e projeções, equilibrando o seu ciclo de obras com a tabela de vendas. Lembre-se que tempo é dinheiro (literalmente). 
• Entenda que o dinheiro mais barato é sempre o dinheiro proveniente das vendas geradas. 
• Estime cenários considerando sua tabela de vendas, custos da obra, valor financiado e custos de financiamento para determinar quanto você realmente precisa. 

Se você acha que seu projeto já está pronto para acessar financiamento, faça sua simulação de crédito e descubra como a Makasí pode te ajudar a viabilizar seu empreendimento imobiliário.