O terreno certo apareceu. Bem localizado, preço justo, proprietário querendo fechar agora. O problema é que o caixa da incorporadora está comprometido com a obra que já está de pé.
Para quem incorpora, o terreno costuma ser a primeira grande saída de caixa do projeto, e a que mais demora a voltar. Por isso o financiamento de terreno para incorporadora é uma dúvida frequente de quem quer crescer sem descapitalizar a empresa. Neste guia, você entende por que o terreno pesa tanto, quando faz sentido incluí-lo no financiamento e como isso funciona nos projetos recorrentes com a Makasí.
O terreno é pago antes de qualquer receita de vendas. E, entre a compra e o lançamento, ainda vêm aprovações, licenças e projeto. Na prática, isso significa:
A permuta é uma saída legítima e muito usada no mercado. Se ela está no seu radar, vale ler como estruturar a permuta na incorporação. Mas, para quem já tem histórico e quer manter um ritmo de lançamentos, incluir o terreno no financiamento pode fazer mais sentido.
Não existe resposta única. Alguns sinais indicam que financiar o terreno junto com a obra é um bom caminho:
Por outro lado, se o terreno já está quitado ou foi negociado em permuta, ou se a viabilidade fica apertada com o custo adicional, o financiamento da obra sozinho tende a ser suficiente. Antes de decidir, faça as contas com calma: este guia mostra como fazer a viabilidade de um empreendimento imobiliário.
No Apoio à Produção da Makasí, a lógica acompanha a relação com a incorporadora. Nos primeiros projetos, o financiamento cobre até 80% do custo da obra. A partir dos projetos recorrentes com a Makasí, a compra do terreno também pode entrar: até 80% do custo de terreno + obra.
Faz sentido. No primeiro projeto, a parceria ainda está sendo construída. Com uma obra acompanhada, medições registradas e entregas no prazo, existe histórico para estruturar um crédito maior. Hoje, 82% das incorporadoras atendidas acessaram crédito profissional pela primeira vez com a Makasí, e muitas seguem para o segundo, o terceiro e o quarto projeto.
A incorporadora financia até 80% do custo da obra, com liberações programadas conforme o avanço e medições digitais semanais ou quinzenais. O terreno fica por conta da incorporadora.
Cada medição, cada liberação e cada entrega formam o histórico da incorporadora com a Makasí. É esse histórico que dá previsibilidade para os próximos projetos.
No projeto seguinte, a compra do terreno pode entrar no financiamento, que passa a cobrir até 80% do custo de terreno + obra.
Como garantia, o terreno do empreendimento é alienado, e a operação tem um gatilho de pré-vendas. Por isso, a tabela de vendas precisa estar bem estruturada desde o início.
Os recursos continuam saindo de forma programada, conforme o avanço físico e a necessidade real de caixa do projeto. Veja em detalhe como funcionam as liberações programadas para incorporadoras.
Um exemplo: um projeto recorrente com terreno de R$ 2 milhões e obra de R$ 8 milhões tem custo total de R$ 10 milhões. Com até 80% financiados, o crédito pode chegar a R$ 8 milhões, e a incorporadora entra com R$ 2 milhões. Se fosse o primeiro projeto, com a mesma obra, o crédito cobriria até R$ 6,4 milhões (80% da obra), e o terreno inteiro sairia do caixa da empresa.
O empreendimento precisa estar em área urbana e o imóvel deve atender aos requisitos de regularização. Matrícula, certidões e aprovações em ordem aceleram a análise.
Refaça a viabilidade considerando o terreno dentro do crédito. A pergunta é simples: a margem continua saudável depois de todos os custos?
Como existe gatilho de pré-vendas, a estratégia comercial precisa estar pronta cedo. Este conteúdo ajuda: tabela de vendas e funding na incorporação imobiliária.
Licenças e aprovações definem quando a obra começa. Um cronograma realista evita que o terreno fique parado mais tempo do que o previsto. Considere prazos da prefeitura, dos órgãos ambientais e do cartório.
Financiar o terreno faz mais diferença para quem tem um pipeline de projetos. Planeje os próximos lançamentos junto com o atual.
Muitas incorporadoras de pequeno e médio porte vivem o mesmo ciclo: um terreno, uma obra, uma longa espera até o caixa voltar. Crescer assim é possível, mas é lento. Com um parceiro de crédito que acompanha a empresa ao longo do tempo, cada projeto entregue destrava o próximo. É assim que o crédito deixa de ser um obstáculo e passa a viabilizar o crescimento. Para entender o cenário completo, leia também financiamento à produção para incorporadores.
Nos primeiros projetos, o financiamento cobre até 80% do custo da obra. A compra do terreno pode entrar a partir dos projetos recorrentes com a Makasí.
Em projetos recorrentes, o financiamento cobre até 80% do custo de terreno + obra, somados.
O terreno do empreendimento é alienado como garantia, e a operação tem um gatilho de pré-vendas.
É o projeto de uma incorporadora que já financiou empreendimentos com a Makasí.
Sim. O empreendimento deve estar em área urbana e o imóvel precisa atender aos requisitos de regularização.
Crescer com consistência exige caixa, previsibilidade e um crédito que acompanhe o ritmo da incorporadora. Com histórico construído, terreno e obra podem caminhar juntos, do começo ao fim do projeto.
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