100 processos, 17 pessoas — por que a boa gestão é inviável para 90% das construtoras

Descubra por que a maioria das construtoras enfrentam dificuldades de gestão e como novas tecnologias estão revolucionando a governança no setor.

No Brasil, uma construtora de pequeno ou médio porte precisa executar entre 60 e 100 processos operacionais para manter a governança de seus empreendimentos sob controle. Desde o controle de fluxo de caixa até a medição de obras, da gestão de suprimentos à documentação contratual, são dezenas de tarefas recorrentes que exigem coordenação, disciplina e, sobretudo, recursos humanos qualificados e sistemas bem implementados.

Mas, na prática, isso é viável para quem?

📊 Os números que explicam o desafio:

Para operar bem esse sistema de gestão, seriam necessárias cerca de:

• 11 a 17 pessoas numa construtora de médio porte com múltiplas obras simultâneas
• 7 a 10 pessoas em empresas com 1 a 2 empreendimentos por ano

Isso considerando ainda que parte das atividades seja terceirizada (contabilidade, jurídico, SST etc.) e que ferramentas digitais estejam presentes.

Em um setor onde boa parte das empresas opera com times enxutos e orçamento justo, essa estrutura completa é raramente encontrada. Como resultado, a implantação de ERPs robustos se torna um peso — mal utilizados, subaproveitados e desconectados da realidade operacional da empresa.

O impacto direto é a fragilidade na governança e dificuldade de acesso a capital, já que poucos conseguem organizar e manter as informações críticas exigidas por financiadores, investidores e instituições financeiras.

O futuro: tecnologia como serviço, não como ferramenta

A saída está em repensar o modelo. O setor precisa de soluções que vão além do software. Tecnologias baseadas em IA, produtos digitais integrados e plataformas que ofereçam processos como serviço operados por IA são o caminho. Sales Force, Oracle, Pipefy já fizeram este movimento.

Essas soluções reduzem a carga operacional, automatizam controles e entregam ao incorporador um resultado mais próximo da governança ideal — mesmo com equipes enxutas. E, o mais importante, abrem portas para financiamento estruturado e crescimento com segurança.

A boa gestão não precisa ser um privilégio das grandes.

O setor da construção está pronto para sua revolução digital. E ela já começou.

Lista das principais atividades/processos:

🧩 1. Planejamento Estratégico e Viabilidade

• Estudo de mercado e definição do público-alvo
• Análise de viabilidade econômica e financeira
• Escolha e aquisição do terreno
• Estudo de massa e definição do produto imobiliário
• Planejamento tributário e societário
• Estruturação do funding (capital próprio, financiamento, investidores)

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📝 2. Projeto e Aprovações

• Contratação de arquitetos e projetistas
• Desenvolvimento dos projetos legal, executivo e complementares
• Aprovação do projeto nos órgãos públicos (prefeitura, CETESB, bombeiros etc.)
• Obtenção do alvará de construção e demais licenças

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💼 3. Governança e Gestão Operacional

Estruturação societária

• Constituição da SPE (Sociedade de Propósito Específico) para isolar o risco do empreendimento.
• Definição clara de sócios, cotas e responsabilidades.
• Elaboração do Acordo de Sócios com regras de governança, aportes, saídas, distribuição de lucros, entre outros.

Compliance e controles internos

• Implementação de um sistema de prestação de contas periódico (mensal ou trimestral).
• Políticas de aprovação de despesas e movimentações financeiras.
• Registro e arquivamento organizado de documentos legais e financeiros.

Governança financeira

• Contratação de contabilidade especializada em SPEs e incorporação.
• Implementação de painéis de controle de fluxo de caixa, custos acumulados e rentabilidade.
• Acompanhamento de KPIs como ROI, TIR, % vendido, % construído, etc.

Veja também: Indicadores financeiros essenciais para a viabilidade de empreendimentos imobiliários

Auditoria e transparência

• Auditoria externa (ou interna) regular, especialmente para projetos com investidores.
• Relatórios padronizados para sócios/investidores.

Time e gestão de terceiros

• Contratação ou alocação de equipe própria ou parceiros responsáveis pelas áreas jurídica, financeira, engenharia, comercial, etc.
• Monitoramento de performance de fornecedores com contratos bem definidos e SLAs.

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🔨 4. Execução da Obra

Planejamento físico-financeiro

• Criação do cronograma da obra (MS Project ou equivalente).
• Orçamento detalhado da construção (insumos, mão de obra, equipamentos).
• Planejamento das medições mensais e etapas de liberação de recursos (em caso de funding).

Contratação da execução

• Avaliação entre construção própria (gerenciamento interno) ou terceirização (empreitada).
• Elaboração de contratos com metas físicas, financeiras e indicadores de performance.

Gestão de suprimentos e compras

• Definição de fornecedores estratégicos.
• Controle de pedidos, entregas, estoques e prazos.
• Acompanhamento de variações de preços e negociações preventivas.

Acompanhamento da execução

• Gestão do dia a dia do canteiro (equipe técnica, segurança, qualidade).
• Realização de medições físicas e validação de etapas executadas.
• Atualização contínua do cronograma e comparação com o realizado.

Controle de qualidade e riscos

• Vistorias técnicas e laudos periódicos.
• Gestão de não conformidades e retrabalhos.
• Controle de riscos trabalhistas, ambientais e operacionais.

Liberação de recursos (quando há financiamento)

• Interface com agente financeiro para apresentação de medições e comprovações.
• Gestão documental (ARTs, notas fiscais, fotos, etc.) para liberação dos recursos.

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💰 5. Comercialização e Receita

• Lançamento comercial com estratégia de marketing e vendas
• Gestão da equipe de vendas e parcerias com imobiliárias
• Gestão de contratos com clientes e repasses para bancos
• Planejamento de recebíveis (incluindo antecipação, se necessário)

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📊 6. Gestão Financeira e Contábil

• Controle de fluxo de caixa e orçamento real vs. planejado
• Prestação de contas para sócios/investidores
• Gestão de tributos e obrigações fiscais
• Relatórios de rentabilidade por fase do projeto

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🏁 7. Entrega, Pós-Obra e Encerramento

• Vistoria, entrega das unidades e atendimento ao cliente
• Regularização e averbação do “habite-se”
• Encerramento da SPE e distribuição de lucros
• Avaliação de performance do projeto e lições aprendidas

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