Como a Makasí avalia terreno e construção no financiamento: guia completo para maximizar seu crédito

Entenda como funciona a avaliação do seu terreno e obra no financiamento para construção e descubra como maximizar o valor aprovado para seu projeto.

Quando chega o momento de financiar a construção da sua casa uma das maiores dúvidas é: como o banco define o valor máximo que pode ser liberado no financiamento?

Essa pergunta aparece diariamente entre futuros clientes da Makasí. E não é à toa: entender essa avaliação é essencial para planejar o projeto com segurança, evitar surpresas e garantir que a obra seja concluída com tranquilidade financeira.

Neste guia, você vai aprender, de forma simples e completa:

• Como a Makasí avalia o terreno
  
• Como funciona a avaliação da construção
  
• A diferença entre custo e valor de mercado
  
• Como essas etapas influenciam no valor do crédito
  
• Dicas práticas para maximizar sua aprovação
  
• Situações que podem reduzir a avaliação e como lidar com elas

Vamos começar! Ah, se preferir, pode conferir este conteúdo em formato de vídeo:

Por que a avaliação importa tanto no financiamento para construção?

O imóvel (terreno + construção) é a garantia do seu financiamento. Isso significa que a Makasí precisa garantir duas coisas:

1. Que o projeto tem condições reais de ser concluído com segurança.
   
2. Que o valor do imóvel é compatível com o que o mercado pratica, garantindo uma operação saudável para você e para o fundo.

E isso é positivo para o cliente também: evita que você assuma um financiamento maior do que o que a obra vale ou que termine com um imóvel difícil de vender no futuro.

1. Custo da obra × Valor de mercado: onde a maioria se confunde

Um ponto crucial que gera dúvidas:

Custo da obra ≠ Valor de mercado

Custo da obra é o quanto você realmente vai gastar para construir: materiais, mão de obra, projetos, taxas da prefeitura, aprovações etc.

Valor de mercado é quanto imóveis semelhantes ao seu, já prontos, são vendidos hoje na sua região.

Um exemplo realista:

• Você pode gastar R$ 600.000 para construir sua casa dos sonhos.
  
• Mas se imóveis semelhantes são vendidos por R$ 450.000, esse será o valor considerado.

E por que isso importa?

Porque o financiamento não pode ultrapassar o que o mercado absorve. Isso evita que você invista mais do que o imóvel efetivamente vale, o famoso risco de superavaliação.

2. Como a Makasí avalia o terreno

A Makasí utiliza uma metodologia rigorosa, baseada em duas referências:

1. Valor de aquisição do terreno
   
2. Valor de mercado atual, obtido por pesquisa de lotes similares na mesma região

Mas o ponto-chave é: o peso entre esses valores muda conforme o tempo de posse do terreno.

Se você comprou o terreno há menos de 1 ano:

A Makasí considera 100% do valor pago, salvo exceções.

Se comprou há mais de 1 ano:

A avaliação combina:

• Valor pago (corrigido pela inflação)
  
• Valor de mercado atual
  
• Ajustes por topografia, infraestrutura, padrão da região, entre outros

Terrenos mais antigos tendem a ter maior peso para o valor de mercado.

Tratamento estatístico e exclusão de outliers

A Makasí também remove valores muito acima ou abaixo da curva para chegar a um número realista.

3. Como é avaliada a construção

A análise da construção acontece em duas frentes simultâneas:

A) Avaliação de custo (orçamentação técnica)

Aqui a Makasí analisa:

• Projeto arquitetônico
  
• Projetos complementares
  
• Orçamento detalhado
  
• Alvará, quando disponível
  
• Memorial descritivo
  
• Esquadrias e demais especificações

O objetivo é determinar o custo necessário para concluir a obra com segurança, sem faltar recurso no meio do caminho.Essa etapa é conhecida internamente como modelagem.

Veja também | Como a Makasí avalia orçamentos em escala: tecnologia, dados e engenharia a serviço da construção

B) Avaliação de mercado da construção

É uma pesquisa de imóveis prontos semelhantes ao seu, na mesma região. O método é o mesmo usado para avaliar o terreno.

E aqui existe um ponto crucial:

Se o valor de mercado da construção for menor que o custo orçado…

…o valor de mercado passa a ser o limite considerado para a proposta de crédito.

Isso evita que você contrate crédito acima do valor real da sua futura garantia.

4. Como o valor do crédito é definido

O financiamento sempre considera o menor entre:

1. Sua capacidade de pagamento (com base na renda)
   
2. O percentual sobre o custo total (terreno + obra)
   
3. O percentual sobre a avaliação comercial (valor de mercado do terreno + construção)

Exemplo real para entender na prática

• Terreno avaliado: R$ 125.792
  
• Custo orçado da obra: R$ 685.000
  
• Valor comercial da construção: R$ 701.000

Como o custo orçado é o menor valor, ele é o usado para o cálculo do financiamento.

O valor base para simulação será: R$ 810.792 (terreno + construção pelo menor valor)

Esse é o cenário mais comum.

5. Quando a avaliação pode ficar abaixo do esperado?

Existem alguns cenários que podem reduzir o valor final analisado:

• Cidades com baixa demanda imobiliária

Mercado pequeno = poucas amostras = valores mais conservadores.

• Projetos muito personalizados

A casa dos seus sonhos pode não refletir o padrão da região.

• Padrão muito acima da vizinhança

Mesmo com construção de alto padrão, o mercado local pode não acompanhar.

• Terreno comprado com supervalorização

Casos raros, mas podem acontecer.

Nenhum desses fatores impede o crédito, mas podem exigir um aporte maior ou ajustes no projeto.

6. Dicas práticas para maximizar sua avaliação

Para o terreno:

• Pesquise antes de comprar
  
• Compare preços reais da região
  
• Considere o potencial de valorização futura
  
• Documente melhorias próximas (pavimentação, comércios, transporte, etc.)
  
• Verifique topografia e infraestrutura

Para a construção:

• Alinhe o projeto ao padrão da região
  
• Escolha um construtor qualificado
  
• Tenha um orçamento detalhado e realista
  
• Evite subdimensionar custos
  
• Se for vender, pense no público comprador local

7. A Makasí avalia junto com você e não contra você

Outro ponto importante levantado na live (que você pode assistir acima):

A avaliação não é algo imposto.

Se você tem dados sólidos sobre sua região (histórico de vendas, custo local inferior, características específicas) a Makasí está aberta a revisar.

A troca é sempre técnica, transparente e colaborativa.

A avaliação existe para proteger o seu investimento

Compreender como funciona a avaliação de terreno e construção é fundamental para qualquer pessoa que planeja financiar uma obra.

Essa metodologia garante que:

✔ Seu projeto é viável
✔ O valor financiado é seguro
✔ O imóvel terá boa aceitação no mercado
✔ Você terá tranquilidade durante toda a construção

Planejar com informação reduz riscos e aumenta as chances de sucesso — seja para morar, seja para vender.

Pronto para descobrir quanto você pode investir na sua construção?

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