O mercado imobiliário no Brasil tem evoluído consideravelmente nos últimos anos, e o crédito para construção, tanto para pessoas físicas quanto para incorporadores, está cada vez mais acessível graças às novas soluções tecnológicas e financeiras. No entanto, muitos construtores e incorporadores ainda enfrentam dificuldades para acessar crédito devido a barreiras estruturais e burocráticas.
Neste artigo, baseado em uma conversa que fizemos com o time da Mais Controle, vamos explorar como o mercado de crédito imobiliário tem se desenvolvido, as principais oportunidades e desafios, e como a tecnologia está ajudando a democratizar o acesso ao crédito.
Historicamente, o acesso ao crédito imobiliário no Brasil sempre foi um desafio, especialmente para pequenos e médios incorporadores. De acordo com dados recentes, cerca de 80% dos incorporadores nunca conseguiram acessar crédito formal para suas obras. Isso acontece porque a maioria das instituições financeiras exige um nível elevado de estruturação e histórico de obras para conceder financiamentos, requisitos que muitos incorporadores menores não conseguem cumprir.
Além disso, grande parte das soluções de crédito disponíveis no mercado, como o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), são voltadas para grandes empreendimentos ou demandam margens de garantia e garantias financeiras que pequenos construtores não conseguem oferecer. Isso cria um cenário onde a maioria dos pequenos incorporadores fica fora do circuito tradicional de financiamento.
No cenário atual, novas fintechs estão surgindo para preencher essa lacuna, oferecendo soluções de crédito mais acessíveis e com menos burocracia. Um exemplo disso é a Makasí, que se posiciona como uma fintech voltada para atender tanto pessoas físicas quanto jurídicas, facilitando o acesso ao financiamento para construção.
Para Pessoas Físicas, a Makasí oferece financiamento para quem deseja construir sua própria casa, seja para morar ou para vender. A fintech financia até 80% do custo de construção, incluindo o valor do lote, com liberações de crédito digitais e quinzenais. Isso é especialmente atrativo para aqueles que estão pagando a parcela de um lote mas não conseguem iniciar a obra, ou para quem tem um terreno parado e precisa de financiamento para começar a construção.
Para Incorporadores e Construtoras de Pequeno e Médio Porte, a fintech oferece soluções que financiam até 100% do valor da obra, desde que a construtora apresente evidências da evolução da obra através de sua plataforma tecnológica. Essa solução é ideal para empresas que já têm experiência na incorporação, mas encontram dificuldades em conseguir financiamento nos bancos tradicionais, ou para empresas que estão começando no mercado e ainda não têm um histórico robusto.
A tecnologia tem sido uma peça-chave na democratização do crédito imobiliário. Fintechs como a Makasí utilizam plataformas digitais que permitem que o incorporador ou construtor acompanhe o progresso da obra e envie evidências através de fotos, vídeos ou videoconferências. Isso não só acelera o processo de liberação do crédito como também dá mais transparência e segurança para ambas as partes envolvidas.
Com a tecnologia, é possível monitorar a obra de forma remota, o que facilita o acompanhamento de empreendimentos em regiões mais afastadas, algo que seria inviável para muitos credores tradicionais. Além disso, o uso de tecnologia permite uma maior escalabilidade, reduzindo custos operacionais e possibilitando que pequenos e médios incorporadores tenham acesso a crédito com condições mais competitivas.
Embora o acesso ao crédito tenha melhorado com o surgimento das fintechs, ainda há desafios a serem superados no mercado de financiamento imobiliário no Brasil. Um dos maiores desafios é a burocracia. Grandes bancos e instituições financeiras impõem uma série de requisitos, como histórico de obras e balanços financeiros sólidos, que pequenos incorporadores não conseguem atender. Isso limita o acesso ao crédito e acaba prejudicando o desenvolvimento de novos projetos imobiliários.
Outro desafio é a falta de planejamento financeiro de muitos incorporadores. A falta de uma gestão adequada de custos e margens pode dificultar a aprovação de financiamentos. Construtores que apresentam projetos com margens apertadas ou sem um planejamento sólido muitas vezes têm dificuldade em demonstrar sua capacidade de pagamento aos credores.
Para melhorar as chances de obter crédito para construção, seja para um projeto residencial ou um empreendimento imobiliário, é fundamental que o incorporador ou construtor tenha uma boa gestão de obra e financeira. Aqui estão algumas dicas importantes:
O futuro do crédito imobiliário no Brasil é promissor, especialmente com a entrada de novas fintechs e a crescente digitalização dos processos de financiamento. O crédito privado, por exemplo, tem se tornado uma alternativa viável para muitos incorporadores que antes não conseguiam acessar o crédito tradicional dos grandes bancos. Com a escalabilidade proporcionada pela tecnologia, o crédito privado tem tudo para se consolidar como uma solução importante para viabilizar novos projetos de construção no país.
À medida que o mercado amadurece, espera-se que o acesso ao crédito se torne mais democratizado e menos dependente das grandes instituições financeiras. No entanto, para que isso aconteça, é essencial que os incorporadores e construtores estejam preparados, tanto financeiramente quanto estruturalmente, para atender às exigências dos novos modelos de financiamento.
O crédito imobiliário e o financiamento para construção têm passado por transformações significativas no Brasil, e as oportunidades para pessoas físicas e jurídicas estão mais acessíveis do que nunca. No entanto, o sucesso no acesso ao crédito depende de uma combinação de bom planejamento, uso de tecnologia e adaptação às exigências do mercado. Com essas ferramentas, pequenos e médios incorporadores têm a chance de crescer e expandir seus negócios, contribuindo para o desenvolvimento do mercado imobiliário no país.
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