Descubra como conseguir recursos para impulsionar empreendimentos imobiliários por meio do mercado de capitais.
Se você atua no mercado imobiliário, provavelmente já enfrentou muitos desafios para levantar capital para seus empreendimentos. Para explorarmos algumas alternativas e soluções para acessar recursos no setor, conversamos com o Murilo Marchesini, cofundador e CEO da Finamob.
Nesse bate-papo, ele compartilha um pouco da sua trajetória e explica como migrou do financiamento tradicional via bancos para o mercado de capitais, além de contar como estruturou seu negócio para crescer de forma sustentável.
Confira os principais pontos dessa conversa:
Eduan: Para começar, você poderia contar um pouco sobre sua trajetória no mercado imobiliário?
Murilo: Eu venho de uma família com tradição no mercado imobiliário. Começamos com loteamentos, depois passamos para construções de pequeno porte, e foi aí que eu me encontrei na incorporação. Fundamos a Vertical, nossa incorporadora, focada no segmento de médio e alto padrão na região Norte Metropolitana de São Paulo. Com o tempo, percebemos um grande desafio para o crescimento: a captação de recursos. Durante anos, buscamos financiamento via bancos tradicionais, como o Plano Empresário e o SBPE, mas com o tempo ficou claro que essa não seria uma solução escalável. Foi aí que migrei para o mercado de capitais e comecei a trabalhar com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Esse movimento mudou completamente minha visão sobre funding.
Eduan: Você mencionou que um dos grandes desafios que enfrentou foi o financiamento. Como foi essa transição de depender dos bancos para explorar o mercado de capitais?
Murilo: Foi uma mudança de chave importante. Eu sempre me financiei através dos bancos, utilizando o Plano Empresário ou o SBPE. E, para quem não conhece tão bem o mercado, explicando rapidamente, o financiamento pelo SBPE vem dos recursos da poupança. A legislação obriga os bancos a direcionarem 80% dos recursos da poupança para crédito imobiliário. Só que, ao longo do tempo, as pessoas passaram a investir menos na poupança, pois ela oferece uma rentabilidade menor. Com isso, o volume de funding disponível diminuiu, enquanto a demanda por crédito imobiliário só aumentou.
Diante desse cenário, eu me vi forçado a buscar outras formas de financiamento. Foi quando descobri o mercado de capitais. Foi um processo desafiador. No início, eu não tinha conexões nesse setor, então precisei estudar muito, conhecer os players envolvidos e entender a estruturação das operações. Emiti meus primeiros CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) para financiar meus próprios empreendimentos, e ao longo do tempo fui refinando esse processo. Depois de cinco anos aprendendo e aplicando esse modelo, percebi que muitos amigos enfrentavam a mesma dificuldade e comecei a ajudá-los. Em 2023, percebi que isso poderia se tornar um negócio e fundei a Finamob.
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Eduan: Dentro desse crescimento, como você estruturou sua incorporadora para escalar rapidamente?
Murilo: Primeiro, foi necessário um planejamento estratégico bem definido. Eu tinha algumas vantagens competitivas, como um forte domínio da minha região de atuação, conhecimento do ecossistema local e uma rede de relacionamento sólida. Como eu queria crescer rápido, precisei fortalecer o balanço patrimonial da empresa. Fiz isso através de uma joint venture com um grupo patrimonialista, o que aumentou nosso patrimônio líquido e nos permitiu captar recursos maiores. Além disso, investi muito em governança corporativa: comecei a auditar minha empresa e criei um conselho de administração com membros independentes. Essas medidas facilitaram nosso acesso ao crédito.
Eduan: Para quem está começando nesse mercado e quer sair de pequenas indicações para realmente empreender na área, qual seria o primeiro passo?
Murilo: O principal ponto é entender que este é um negócio de relacionamento. Quem já trabalha no mercado imobiliário pode começar monitorando sua rede de contatos e identificando oportunidades de funding. Muitos dos nossos parceiros na Finamob começaram assim, enquanto mantinham suas atividades principais, e foram crescendo aos poucos. Também há quem mergulhe de cabeça e faça disso sua única atividade. Nesse caso, a estratégia muda um pouco, exigindo uma abordagem mais ativa, como contato frequente com incorporadores e um volume maior de prospecções. Ambas as abordagens funcionam, dependendo do perfil e do momento de cada um.
Eduan: Para finalizar, qual seria a sua mensagem para os incorporadores e loteadores que estão enfrentando dificuldades com o financiamento no momento?
Murilo: A mensagem é: estejam preparados para a transformação que está acontecendo no mercado. A Caixa Econômica fechou as torneiras para PJ, e muitos construtores que dependiam desse recurso vão precisar buscar alternativas. O mercado de capitais está aí para suprir essa demanda, mas é preciso estar antenado e preparado para surfar essa onda. Quem estiver preparado vai sair na frente. A Makasí é exemplo disso, está saindo na frente para suprir essa dor. Além disso, é importante ter governança e transparência, pois os investidores estão cada vez mais exigentes.
A Makasí oferece um modelo de financiamento flexível e acessível, permitindo que incorporadores obtenham o capital necessário sem depender exclusivamente das tradicionais linhas de crédito bancário. Fazemos a conexão com o mercado de capitais de forma segura e transparente, tanto para quem busca crédito quanto para quem investe.
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