O financiamento à construção é uma das ferramentas mais poderosas para alavancar projetos imobiliários, especialmente para incorporadores que desejam escalar seus lançamentos sem comprometer o caixa. No entanto, muitos profissionais do setor ainda enxergam a taxa de juros como o principal entrave para viabilizar uma obra. A boa notícia? O custo do financiamento não depende apenas dos juros.
Com as estratégias certas, é possível otimizar seu projeto, reduzir o custo total da operação e aproveitar as condições já disponíveis no mercado, como as oferecidas hoje pela Makasí.
Saiba mais sobre as principais variáveis que compõem o custo financeiro de uma operação de financiamento e como você pode usá-las a seu favor: valor financiado, ritmo de liberação, correção monetária e prazo de quitação.
O montante que você escolhe financiar influencia diretamente o custo total da operação. Parece óbvio, mas muitos incorporadores buscam o limite máximo de financiamento (às vezes até 80% do custo da obra) sem avaliar o impacto disso na margem de lucro.
Quanto maior o valor que você escolhe financiar, maior será o custo total da operação. Isso não significa que financiar seja ruim — pelo contrário — mas sim que você deve buscar o equilíbrio ideal entre recursos próprios, receitas antecipadas e capital financiado.
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Um ponto muitas vezes negligenciado é o ritmo de liberação dos recursos. Produtos que liberam todo o montante no início da obra podem parecer vantajosos, mas exigem que você pague juros e correção desde o primeiro dia, mesmo sobre valores que ainda não estão sendo usados.
Na Makasí, o financiamento é pensado para acompanhar a evolução da obra, liberando capital conforme o andamento físico, o que reduz drasticamente o custo total da operação.
A correção monetária ajusta o valor do saldo devedor ao longo do tempo. Na prática, você pode não ter controle sobre o índice utilizado pelo banco, mas tem controle sobre o índice aplicado na sua tabela de vendas.
Se o seu financiamento for corrigido por IPCA, aplique o IPCA nas vendas. Se for CDI, aplique CDI. O descompasso entre os dois pode corroer a sua margem sem que você perceba.
O tempo que você mantém um financiamento ativo impacta diretamente no valor final da dívida. Por isso, o planejamento e execução eficiente da sua obra pode ser uma das formas mais eficazes de economizar sem mexer na taxa de juros.
Boas práticas que trazem eficiência para sua construção incluem: acelerar etapas construtivas com métodos industrializados, contratar mais frentes de serviço para ganhar velocidade e elaborar a tabela de vendas para antecipar a quitação.
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Na Makasí, avaliando mais de 200 empreendimentos por mês, o padrão é claro: os projetos mais viáveis não são os que conseguem o “menor juro”, mas os que operam com inteligência nos quatro pilares acima. Ajustar esses fatores está 100% sob o controle do incorporador!
E para ajudar você a simular diferentes condições de financiamento, lançamos o Makasí Business. Na nossa plataforma gratuita, você pode visualizar o custo total da operação em diferentes cenários e fazer um estudo da viabilidade financeira do seu empreendimento antes mesmo de solicitar crédito.
O cenário de juros altos não é, por si só, impeditivo para lançar seu projeto. Incorporadores que dominam o funcionamento do financiamento à construção conseguem reduzir drasticamente seus custos e proteger suas margens.
Antes de buscar “a melhor taxa”, simule o custo total da operação considerando valor financiado, ritmo de liberação, prazo e índice de correção. A diferença pode ser o que separa um projeto inviável de um lançamento lucrativo.
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