Quando a gente pensa em escolher um terreno, logo vem à cabeça os critérios clássicos: evitar declive ou aclive, preferir terrenos voltados para o nascente, checar se tem energia, água e esgoto disponíveis. Esses pontos são importantes, claro, mas são só o começo.
Com base na minha experiência com dezenas de obras e acompanhando de perto clientes que construíram para morar ou investir, eu reuni sete critérios mais profundos e menos óbvios que você precisa avaliar antes de fechar negócio. Eles não apenas influenciam no custo da construção, mas também podem comprometer toda a viabilidade do seu projeto.
Você também pode conferir esse conteúdo no formato de vídeo, com exemplos práticos e explicações diretas. Vale muito a pena assistir!
Agora, vamos ao que interessa:
Antes de comprar um terreno, é comum avaliar apenas se ele é “plano”. O problema é que muitos terrenos são artificialmente aterrados com entulho ou materiais inadequados. Isso parece vantajoso à primeira vista, mas pode exigir fundações caras, reforços estruturais ou troca de solo durante a obra.
Dica prática: você não precisa contratar sondagem antes de comprar. Mas pode (e deve) fazer pequenos testes. Cave cerca de 30 cm em alguns pontos e observe o tipo de material presente. Encontrou entulho, restos de obra ou solo muito fofo? Isso já é um sinal de alerta.
Sim, o lote tem água encanada. Mas será que tem pressão suficiente para abastecer a casa ao longo do dia? Em muitos bairros, especialmente em áreas com alta densidade, a pressão da água da concessionária cai drasticamente nos horários de pico.
Isso pode significar que a água só enche a caixa d’água durante a madrugada, e durante o dia, nada feito. Está em dúvida entre dois terrenos? Esse aqui pode ser o seu critério eliminatório.
Alternativa possível (mas não ideal): instalação de reservatório enterrado com bomba pressurizadora. Resolve o problema, mas adiciona de R$ 10 mil a R$ 15 mil ao seu orçamento, fora manutenção e consumo de energia.
A rede de esgoto pode estar na frente do terreno, mas e o nível do seu piso em relação à rede? Se o terreno for mais baixo, o esgoto da casa não desce por gravidade. Isso exige bombeamento, o que aumenta o custo e traz mais um item de manutenção.
Outra possibilidade é ter que construir uma fossa séptica e um sumidouro, o que nem sempre é simples ou barato (R$ 8 mil a R$ 12 mil em média).
Antes de comprar: infelizmente, em algumas regiões do Brasil, o saneamento não é garantido, mas se o serviço é oferecido na sua cidade, observe a topografia da rua, a profundidade da rede de esgoto e o nível previsto do piso da casa.
Muita gente busca terrenos em bairros já consolidados, por parecerem mais seguros e com infraestrutura pronta. Mas se o seu objetivo é valorização patrimonial, talvez essa não seja a melhor escolha.
Terrenos em áreas novas, ainda em expansão, têm maior potencial de valorização com o crescimento da cidade. Isso porque são mais baratos hoje e tendem a atrair investimentos públicos e privados nos anos seguintes.
Estratégia inteligente: se você pretende construir para vender ou investir no longo prazo, considere bairros em desenvolvimento. É ali que o “boom” costuma acontecer.
Postes de energia, árvores protegidas e bocas de lobo parecem detalhes, mas podem inviabilizar completamente o acesso de veículos, a fachada que você imaginou ou até a construção em determinadas áreas do lote.
Por exemplo, uma árvore nativa pode exigir afastamento obrigatório ou nem ser removida. Um poste mal posicionado pode impedir a entrada de carros, e realocá-lo é tarefa quase impossível com as concessionárias.
Faça uma visita técnica realista: imagine onde ficaria o portão, a garagem, o muro, e observe se algum “elemento surpresa” pode atrapalhar.
Você pode construir a casa mais bonita do bairro, mas se estiver cercada por construções muito mais simples, a valorização do seu imóvel será limitada.
Isso acontece porque, em avaliações imobiliárias (inclusive as feitas para financiamento), o padrão da vizinhança influencia diretamente no valor final.
Recomendação: busque terrenos em regiões com padrão semelhante ao da casa que você pretende construir. Assim, seu investimento será melhor reconhecido pelo mercado.
Veja também | Financiamento para construção: como planejar seu orçamento e evitar surpresas
Essa dica vale ouro. Nenhum corretor vai te mostrar o terreno em um dia de temporal, mas é justamente aí que você descobre se a drenagem da rua é eficiente, se forma lama, se o terreno fica alagado ou se a água escoa corretamente.
Já vi casos em que a cada chuva forte, a porta da casa ficava ilhada e cheia de lama, e com isso também vinham mal cheiro e a visita de animais não desejados. Imagine viver com isso…
Se possível: agende uma visita num dia chuvoso ou pergunte a moradores sobre o comportamento da rua em dias assim.
Depois de escolher bem o terreno, vem o próximo passo: viabilizar a construção com um financiamento inteligente. E é aqui que entra a parceria entre Sua Casa No Papel e a Makasí.
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Escolher um bom terreno vai muito além de evitar aclive ou checar se tem água. Os maiores riscos, e os maiores custos escondidos, estão nos detalhes que pouca gente analisa.
Se você está prestes a construir ou investir, aproveite esse conhecimento e leve esses sete pontos com você nas próximas visitas a terrenos. Eles podem te poupar dezenas de milhares de reais e muitas dores de cabeça.
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Até a próxima, e boas escolhas!
Se você já tem experiência com produtos financeiros para o setor de construção ou incorporação imobiliária, você pode atuar como um Agente Makasí.
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