Você finalmente decide construir sua casa. Projeto pronto, terreno escolhido e o crédito aprovado. Mas, quando o financiamento começa, percebe que o dinheiro não rende como esperava e as parcelas ficam um pouco mais altas do que o previsto.
Essa história é mais comum do que parece. E o motivo está em um ponto que muitos esquecem de olhar com atenção: as taxas do financiamento à construção.
Mais do que apenas os juros, o financiamento envolve uma série de custos adicionais que podem representar até 10% do valor total do crédito. Entender cada um deles é essencial para não comprometer o orçamento e garantir que a sua obra comece (e termine) dentro do planejado.
Ao contratar crédito para construir, o valor que aparece no contrato não é o valor que chega inteiro na sua conta. Parte dele cobre seguros, tarifas, taxas administrativas e custos de registro.
Se você financia R$ 1 milhão, é provável que apenas R$ 950 mil a R$ 970 mil sejam destinados de fato à obra. O restante cobre os encargos obrigatórios do processo.
Por isso, antes de assinar o contrato, é importante saber quanto sobra líquido para a construção e quais custos estão embutidos.
Todo financiamento tem dois componentes principais:
No Brasil, a correção costuma ser feita por índices como:
Entenda qual índice corrige o seu financiamento, isso faz toda a diferença no seu saldo devedor.
Veja também | Índices de correção: entenda como eles atuam no seu financiamento
As taxas são parte legítima do sistema financeiro, mas o segredo está em saber o que cada uma representa e como elas afetam o seu bolso.
É o custo inicial para liberar o crédito. Normalmente entre 2% e 5% do valor total financiado.
Exemplo: em um crédito de R$ 200 mil, a TAC pode custar até R$ 10 mil, que serão financiados junto com o valor principal.
Remunera o acompanhamento técnico e operacional do financiamento. Inclui medições da obra, avaliação comercial, análise de documentos e diligências. Pode variar de 0% a 30%, dependendo da instituição e do nível de suporte oferecido.
Apesar de parecer um custo extra, essa taxa pode gerar economia: uma boa gestão do financiamento evita atrasos de obra, desperdícios e gargalos financeiros.
Esses seguros são exigidos por lei no Sistema Financeiro Habitacional (SFH):
Ambos são cobrados mensalmente, junto com a parcela do financiamento, e protegem tanto o cliente quanto o banco.
O registro do contrato no cartório e a alienação fiduciária custam, em média, de R$ 1.000 a R$ 5.000. Além disso, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é devido se o terreno ainda não estiver no nome do comprador.
Dica: confirme se o ITBI está incluso no orçamento, para não ser surpreendido no meio do processo.
Veja também | Taxas e licenças para construir: o que você precisa saber antes de iniciar sua obra
O Custo Efetivo Total (CET) é o indicador que resume todos os custos do financiamento (juros, taxas, seguros e encargos) em uma única taxa percentual.
Quando for comparar propostas de crédito, não olhe apenas os juros. Um banco pode oferecer juros menores, mas um CET maior, o que indica custos adicionais embutidos.
Exemplo:
Mesmo com juros um pouco maiores, o Banco B é mais vantajoso no total.
Muitos clientes acreditam que, se tomaram R$ 1 milhão, vão dever exatamente isso. Mas com a correção monetária e as taxas embutidas, o saldo devedor pode facilmente chegar a R$ 1,1 milhão ou mais.
Essa diferença é o que costuma causar o “susto” no momento de quitar ou vender o imóvel.
E há outro detalhe importante: se você quiser fazer portabilidade do crédito (migrar para outro banco com juros menores), a operação será feita com base no saldo devedor atualizado.
Ou seja, se ele subiu por conta do IPCA ou CDI, o novo banco precisará aceitar um valor mais alto, o que pode inviabilizar a troca.
Entender as taxas do financiamento à construção é o primeiro passo para construir com tranquilidade e clareza. Com planejamento e informação, você transforma o crédito em uma ferramenta de realização, não em uma armadilha financeira.
Na Makasí, a missão é justamente essa: ajudar você a construir com segurança, com crédito transparente, acompanhamento técnico e suporte em todas as etapas do processo.
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