Taxas e licenças para construir: o que você precisa saber antes de iniciar sua obra

Construir a casa própria ou um imóvel para vender pode ser um excelente projeto de vida e investimento. Mas além de se preocupar com projeto, materiais e mão de obra, é fundamental entender todos os custos com taxas e licenças para construir — exigências legais e burocráticas que garantem que sua obra esteja dentro da lei e pronta para ser financiada, regularizada e valorizada.

Neste artigo, explicamos para que serve cada uma dessas tarifas e documentações obrigatórias, e como impactam o orçamento da sua obra.

Por que se preocupar com taxas e licenças para construir?

Muitas pessoas se surpreendem com os custos que surgem antes mesmo da primeira pá de terra ser removida. Mas as taxas e licenças existem para garantir que toda construção siga normas técnicas, ambientais, fiscais e urbanísticas.

Entre impostos, autorizações da prefeitura, registros em cartório e certidões, as taxas e licenças para construir somam um valor significativo, mas ignorá-las pode gerar multas, embargos na obra e dificuldades para legalizar ou vender o imóvel no futuro.

As principais taxas e licenças para construir

A jornada de construção pode ser dividida em cinco fases principais. Veja os custos e exigências de cada uma:

1. Compra do terreno

Essas são as primeiras taxas e licenças para construir, necessárias para garantir que o terreno esteja em seu nome e pronto para a etapa de aprovação do projeto.

• ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis:  Tem o objetivo de oficializar a compra do terreno e custa, em média, 2% do valor da transação. É essencial para ter segurança jurídica e dar entrada no financiamento. Sem pagar o ITBI, você não consegue registrar a escritura no cartório.

• Custos cartoriais para escritura e registro: Registram a transação do imóvel no cartório de registro de imóveis e garantem que você é o proprietário legal do terreno, com tudo documentado em matrícula pública. Os valores estão entre R$ 3 mil e R$5 mil, com descontos para o primeiro imóvel. Sem esse registro, o terreno não é oficialmente seu.

2. Emissão do alvará de construção

Para começar a obra, você precisa de um alvará de construção da prefeitura, uma autorização que garante que a construção está dentro das normas (zoneamento, recuos, gabarito, etc.) e que o projeto é legal. Custa entre R$ 300 e R$ 700, dependendo da cidade e do projeto.

Para obter o alvará, são exigidos:

• Projeto arquitetônico legal;
• Memorial descritivo da obra;
• Aprovação conforme o zoneamento da cidade.

O ideal é garantir que esses documentos estejam incluídos no contrato com seu arquiteto. Construir sem alvará pode levar à paralisação da obra e multas.

3. Taxas do financiamento

Ao contratar um financiamento para sua obra, há custos adicionais obrigatórios para garantir que não há pendências judiciais, fiscais ou cartorárias que impeçam a liberação do crédito. 

Com o financiamento da Makasí, as taxas incluem:

• Taxa de Registro do Contrato de Financiamento (R$ 1,4 mil a R$ 1,6 mil)
• Laudo Técnico de Avaliação (R$ 1,3 mil a R$ 2 mil)
• Taxa de Estruturação de Crédito (entre 2% e 4,66% do valor financiado, variando de acordo com o tipo de operação).

A Makasí inclui a maioria dessas taxas no próprio valor financiado. E mesmo sem o terreno comprado ou projeto pronto, você já pode simular seu crédito com base na sua renda.

4. Tributos durante ou após a obra

Mais taxas e licenças para construir aparecem na fase da execução e finalização da obra:

• ISS (Imposto Sobre Serviços): Cerca de 3% sobre o valor da mão de obra (normalmente 40% do custo total da obra). Serve para garantir que a obra esteja em dia com os tributos municipais relacionados à contratação de pedreiros, mestres de obra, etc.
  
• INSS da obra: Também por volta de 3%, calculado com base no CUB (Custo Unitário Básico) da sua região. Faz parte das obrigações com a Receita Federal sobre a construção civil. Mesmo que você não tenha funcionários registrados, o valor é estimado com base no tamanho da obra. O recolhimento é essencial para emitir o “habite-se”.

Esses tributos podem ser pagos mensalmente ou no fim da obra. A Makasí fornece relatórios que ajudam a estimar os valores e manter o controle.

5. Legalização final da construção

Finalizada a obra, você precisará de:

• Habite-se: Documento que atesta que a casa está apta para moradia (R$ 800 a R$ 2 mil). A prefeitura inspeciona a casa e confirma que ela foi construída de acordo com o projeto aprovado e atende às normas mínimas de habitabilidade (banheiro funcional, cozinha com pia, instalações de água e luz, etc.).
  
• Averbação da construção: Atualização da matrícula do imóvel no cartório (R$ 350 a R$ 500). A matrícula do imóvel registra que o terreno se “transformou” em uma casa, e passa a mostrar a existência da construção, com área total e tipo de edificação.

Somente com essas etapas cumpridas sua casa será reconhecida legalmente como construída, o que é essencial para vender, financiar ou regularizar o imóvel.

Quanto custa o Habite-se?

O Habite-se custa, em média, entre R$ 500 e R$ 3.000, mas o valor pode variar bastante dependendo do município, da metragem da construção e das taxas cobradas pela prefeitura local. Em algumas cidades, o custo é calculado com base no CUB (Custo Unitário Básico) e na área construída, o que pode elevar o valor para obras maiores.

O que influencia o custo do Habite-se?

Vários fatores afetam quanto você vai pagar para tirar o Habite-se:

• Município: cada prefeitura tem sua própria tabela de taxas. Capitais costumam cobrar mais do que cidades do interior.
• Metragem da obra: quanto maior a área construída, maior a taxa.
• Tipo de uso: residencial unifamiliar, multifamiliar ou comercial têm valores diferentes.
• Necessidade de vistoria extra: se a obra apresentar irregularidades, podem ser exigidas vistorias adicionais com custo próprio.

Qual o passo a passo para tirar o Habite-se?

1. Concluir a obra conforme o projeto aprovado pela prefeitura
2. Solicitar a vistoria junto à Secretaria de Obras ou órgão equivalente do seu município
3. Reunir a documentação exigida (projeto aprovado, ART/RRT do responsável técnico, INSS da obra quitado, entre outros)
4. Aguardar a vistoria e, se aprovada, retirar o documento

O prazo médio varia de 15 a 60 dias úteis dependendo da cidade.

Perguntas frequentes sobre o Habite-se

Quanto custa tirar o Habite-se em média no Brasil?
O custo médio fica entre R$ 500 e R$ 3.000 para residências de até 200 m². Para obras maiores, o valor pode ultrapassar R$ 5.000.

É obrigatório ter o Habite-se?
Sim. Sem o Habite-se, o imóvel não pode ser vendido com financiamento bancário, não é possível registrar a obra no cartório e a construção pode ser considerada irregular pela prefeitura.

Quem emite o Habite-se?
A prefeitura do município onde o imóvel está localizado, geralmente pela Secretaria Municipal de Obras ou Urbanismo.

Como a Makasí pode te ajudar com taxas e licenças para construir

Vamos além de apenas financiar. Somos uma parceria completa para quem quer construir com segurança, mesmo sendo a primeira vez.

Com a Makasí, você tem apoio em todas as etapas:

• Simulação de crédito com base na sua renda (mesmo sem ter o terreno)
• Inclusão de taxas no valor financiado
• Acompanhamento na emissão de documentos e certidões
• Gestão da obra de forma digital, com controle de custos e etapas
• Suporte direto com cartórios, prefeituras e engenheiros.

As taxas e licenças para construir existem para garantir que sua obra seja legal, segura e valorizada. Planejar cada uma delas evita dores de cabeça, multas e atrasos. 

E com a Makasí ao seu lado, você tem uma parceira de confiança para lidar com tudo isso, do financiamento à regularização final da sua casa.