Quero construir minha casa, por onde começar?
Muita gente tem vontade de construir sua casa, mas se pergunta: por onde começar? Antes de responder a essa pergunta, é preciso dizer que construir a sua casa do seu jeito com certeza será uma experiência que te marcará para sempre. E para que este sonho não vire um pesadelo, é crucial que você se prepare muito bem.
Antes de tudo, saiba que você vai passar por 4 grandes etapas:
Neste artigo, vamos passar por cada uma dessas etapas, explicando o que elas significam e quais são os pontos de atenção e boas práticas em cada uma delas.
A escolha do terreno costuma ser o primeiro passo da sua jornada. Porém, algumas empresas já inverteram esta lógica. A Techome e o Espaço Smart, por exemplo, permitem que você escolha a sua casa, entenda quanto ela irá custar, para então decidir em qual terreno se adequa melhor a ela. Ambas empresas são parceiras Makasí e utilizam de nossas soluções de financiamento e construção.
Contudo, se você optar por soluções tradicionais, a definição do terreno será seu ponto de partida. Nessa fase, fique atento aos principais aspectos:
Além do impacto na sua qualidade de vida, a localização definirá boa parte do valor do seu imóvel no futuro. Casas em locais com boa infraestrutura urbana, estrutura de serviços e alto índice de desenvolvimento tendem à valorização acima da média. Pode ser que você não esteja construindo hoje para vender amanhã, mas é muito provável que em algum momento da vida você decida vender sua casa, e obviamente quanto mais ela valorizar, melhor.
A localização também é fundamental para acessar o financiamento da obra. Para a liberação de crédito, será feita uma avaliação do terreno e da probabilidade do imóvel ser valorizado com o tempo. Loteamentos bem planejados e terrenos bem localizados se destacam nesta avaliação.
Tenha um cuidado especial com a documentação do lote que você está adquirindo. Nossa recomendação é sempre contratar um advogado para fazer uma avaliação, a chamada diligência. É importante analisar a matrícula do terreno, se ela está livre e desembaraçada, se não há nenhum gravame, restrição legal que pode afetar a propriedade, como disputas judiciais, hipotecas, impostos ou penhoras.
Um advogado consegue facilmente conferir todas estas situações para que você efetue uma compra segura. O valor que você irá gastar com o um advogado será mínimo se comparado com o tamanho do prejuízo que pode ter ao fazer um mau negócio.
O custo da casa + lote cabe no seu bolso? A grande maioria das pessoas compra um lote sem saber se atende ao produto que deseja ou sem entender se conseguirá pagar pela construção depois de comprar o lote.
👉 Por isso, a Makasí faz análise de crédito e indica limites de valores que os clientes conseguem acessar antes mesmo de eles comprarem o lote ou iniciarem o projeto arquitetônico.
Isso significa entender se o lote é inclinado ou não e quão resistente é o terreno para você construir sua casa em cima. Corrigir a inclinação de um terreno pode custar mais caro do que a casa, e dependendo das características do solo pode ser que você gaste uma fortuna em fundação.
Um engenheiro topográfico pode te ajudar a evitar esse prejuízo. Escolher um arquiteto ou engenheiro para te assessorar desde a escolha do lote também pode ser uma boa. É possível mover montanhas? É… mas custa caro.
Cuidado com grandes árvores ou córregos que eventualmente podem passar pelo seu terreno e você pode não notar inicialmente. Isso pode trazer restrições importantes para seu projeto ou uma demora adicional no processo de aprovação nos órgãos públicos.
Também é preciso estar atento à regras e legislações locais que restrinjam tipos de construção em solos específicos, ou até que proíbam alterações em seu terreno.
Depois que o terreno é definido, iniciamos a fase preferida pela maioria das pessoas. É a hora de colocar todas as ideias no papel e planejar sua casa. É talvez a fase mais subestimada e ao mesmo tempo de maior importância em todo desenvolvimento, pois as decisões que são tomadas aqui, impactam prazos, custos e fornecedores necessários.
As principais dicas para essa etapa são:
Isso facilitará muito o processo de aprovação, orçamentação, planejamento e até o registro do imóvel. Além disso, um bom projeto arquitetônico, mesmo para uma casa pequena, se paga infinitamente com a valorização que você tem no imóvel depois de pronto.
Busque conversar com vários fornecedores antes de definir quais contratar. Também conheça seus portfólios de projetos e tente conversar com clientes antigos. Outra dica importante é tentar visitar obras executadas por esses profissionais. Costumamos dizer que cada pessoa tem seu próprio nível crítico e senso estético, e alguns detalhes só são possíveis de verificar após a finalização de uma construção.
Projetar o lugar no qual você passará anos da sua vida não é uma tarefa fácil. Não à toa profissionais passam anos estudando para conseguir fazer isso bem. Na fase de projeto você vai precisar de arquitetos e engenheiros, mas essas dicas valem também para a definição do construtor e outros fornecedores eventualmente envolvido em seu projeto.
Não se esqueça que o papel aceita tudo, mas seu bolso não. É importante você alinhar expectativas com seu arquiteto antes de iniciar seu projeto. Muitos arquitetos hoje já trabalham com BIM, tecnologia que garante mais segurança para a execução, com previsões de custos mais assertivas.
👉 A Makasí oferece gratuitamente uma biblioteca de elementos em BIM para que sua casa possa ser orçada e financiada mais facilmente depois do projeto pronto. Entre em contato e daremos todo suporte.
É essencial também que você decida quais são os materiais de acabamento e os pontos de eletrodomésticos nesta fase. Isso impacta diretamente no orçamento da obra, nos projetos executivos e na fluidez de compras durante a obra depois de iniciada. Se você optar por pagar a sua construção utilizando-se de um financiamento, isso será um super diferencial, facilitando a obtenção de crédito.
Os custos envolvidos na construção de uma casa são altos, e muita gente não tem capital próprio para financiar toda essa empreitada. Assim, a grande maioria das pessoas vai precisar de financiamento externo para construir sua casa.
A Caixa Econômica sempre foi referência no assunto e continua oferecendo o produto Financiamento de Lote + Construção. Inclusive, alguns influenciadores até vendem o “segredo” para acessar esse produto. Se alguém vive de vender o “segredo” para acessar algo, você já deve imaginar quão complexo é o processo!
Todos os outros grandes bancos deixaram de ofertar este tipo de produto, muito antes do fundos de poupança começarem a secar. Mas por que eles pararam de financiar construção se mais de 8 milhões de lares ainda precisam ser construídos no Brasil?
Resumidamente, porque alguns clientes pegavam dinheiro e não terminavam a obra.
O mercado define este risco como risco de término de obra. A não entrega de uma obra significa a ausência da garantia em um financiamento imobiliário.
Para o banco isso é péssimo por vários motivos, mas vamos focar em esclarecer os impactos para a família que tomou o crédito e como você pode evitar os erros que levaram os grandes bancos a abandonarem este mercado:
Isto é, você só consegue tomar crédito uma vez para construir sua casa. É impossível você aditar um contrato de financiamento imobiliário para aumentar o valor tomado. Por isso, muito cuidado ao orçar sua casa e definir o valor que irá tomar no financiamento. Se você errar aqui provavelmente sofrerá graves consequências.
O papel do banco em um financiamento tradicional é bastante simples: ele vai te emprestar dinheiro e te cobrar no final. Se você não entregar a casa na data combinada você corre risco de perder o imóvel e ainda continuar endividado.
Por isso, ao optar por um financiamento, é importante que você e os fornecedores que você contratar, se organizem para cumprir todos termos previstos no contrato de financiamento.
👉 No financiamento da Makasí, desenvolvemos soluções para acompanhar cada etapa da sua construção e entregamos uma camada de serviços e seguros que blindam você do risco de entrega do imóvel.
Por regras do Banco Central, você conseguirá financiar até 80% do valor do imóvel (considerando a soma do valor da casa e do terreno) e comprometer até 30% da renda composta dos tomadores, que podem ser você, seu cônjuge, familiares, entre outros.
E tudo que você fez até aqui vai impactar na facilidade de obtenção e no volume de crédito a ser acessado: a escolha de um bom lote, um bom projeto, documentação em dia e um bom orçamento. Fazer uma análise de crédito pode ser interessante para avaliar quanto você consegue acessar e se possui alguma restrição.
👉 A Makasí pode ajudá-lo de forma gratuita a entender qual seu limite de crédito e quais adaptações você precisa fazer em seu projeto, de modo que você consiga se viabilizar.
Ao conseguir viabilizar um financiamento, as liberações dos valores estão diretamente relacionadas ao andamento da obra. Por isso, o planejamento e acompanhamento do andamento da obra é fundamental. Alinhe bem o fluxo de medições (monitoramento e fiscalização do andamento da obra) do financiamento com o fluxo de pagamento para seu construtor antecipadamente. Ele precisa entender que receberá de acordo com o que for construído e aprovado pelo banco.
Muitas vezes, ao pesquisar sobre o tema, nos deparamos com créditos para compra de imóvel pronto e podemos nos confundir.
Quando buscamos crédito para adquirir uma casa pronta, a segurança do credor é o imóvel. Mas, no caso do financiamento de uma construção, essa segurança ainda não existe. Assim, o risco para quem empresta o dinheiro é bem maior.
Por isso, o crédito para construção costuma ser muito mais escasso, ofertado por poucas instituições bancárias, e com termos diferentes do crédito para compra de imóveis.
Lote escolhido. Casa planejada. Projeto pronto. Financiamento assinado. E você pode estar pensando “mas a construção ainda nem começou?”.
Agora que estamos no último passo, você provavelmente notou que construir não é fácil, mas se você tiver seguido as dicas acima, então sua jornada de construção tende a ser mais simples e prazerosa!
Na fase de construção, o ideal é você já tenha definido seu construtor e que ele já tenha participado do processo final de obtenção do financiamento, caso você tenha optado por esse tipo de capital. Alguns cuidados ao contratar um construtor e acompanhar a obra são:
Sempre recomendamos a contratação de empreitada com material e serviço a preço fechado. Definir bem o memorial de acabamento também é importante para não ter surpresas desagradáveis com cobranças extras.
Muitas empresas oferecem a famosa taxa de administração ou taxa de administração fixa com o preço variável dos materiais, então fique atento a essas cobranças no contrato. Em ambos os casos, você corre o risco de variação de custo da obra e até a má gestão do construtor.
Em algumas situações, as obras são sub-orçadas somente para que o construtor ganhe o projeto e depois quem pagará a conta será você. Um bom projeto, bem orçado e planejado, com toda certeza atrairá bons construtores a preço fechado.
Mesmo que o construtor lhe pressione para tal, não inicie uma obra sem alvará. É importante seguir as regras e legislações locais, para não sofrer com problemas que podem até parar a sua construção.
Recomendamos a retenção de pelo menos 5% de todo pagamento para cobrir os custos de Habite-se e Averbação caso o construtor tenha falhado na obtenção deste documento.
Obter o Habite-se e Averbação é o que torna o terreno em um imóvel. Se você tiver utilizado o financiamento bancário, só depois disso o banco entenderá que a garantia foi concluída e seu processo de construção encerrado. Em alguns casos, se você falhar neste processo pode perder seu imóvel, já que o banco pode entender que você descumpriu cláusulas de prazo de construção.
Lembre-se: a obra só termina com a averbação.
Problemas de formalidade e segurança de trabalho são crônicos no Brasil. Defina bem as responsabilidades do seu construtor neste aspecto. Uma cláusula de responsabilidade regressa pode ajudar nisso.
Além dos passos que exploramos acima, existem inúmeros detalhes que podem interferir no processo de construção, como custos ocultos que são muitas vezes esquecidos no planejamento orçamentário. Nós também preparamos um material com os erros mais comuns cometidos ao longo da construção de uma casa e como você pode evitá-los.
Construir uma casa é uma jornada longa, complexa, que potencialmente envolverá imprevistos e que exigirá muita atenção no planejamento e controle. Mas a construção também representa a realização de um sonho para muitas famílias. Por isso, esperamos que essas dicas possam te ajudar a tornar essa jornada mais divertida!
Lembre-se que a Makasí existe para facilitar esse processo para você, te ajudando a viabilizar financeiramente esse sonho, e te acompanhando durante toda a execução. Conheça o financiamento da Makasí para pessoas físicas e tire seus planos do papel!
Descubra qual renda é necessária para construir sua casa com financiamento, como os bancos analisam sua capacidade de pagamento e o que aumenta suas chances de aprovação.
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