Garantias no financiamento imobiliário: tudo o que você precisa saber

Entenda o que são as garantias no financiamento imobiliário, como funcionam e por que são essenciais para a segurança de incorporadores e compradores.

Você está com um terreno em vista, o projeto está pronto, os números fecham e o mercado parece favorável. Mas, ao buscar crédito para tirar o empreendimento do papel, surge uma pergunta que muda tudo: “Que garantias você oferece?”

Para muitos incorporadores, especialmente os que estão dando os primeiros passos, esse é o ponto que mais causa dúvida. Afinal, o que exatamente são as garantias no financiamento imobiliário, como elas funcionam e até onde podem ir?

Uma coisa é certa: elas não são barreiras, mas instrumentos de confiança. E entender isso pode transformar completamente a forma como você estrutura seus projetos.

Confira o conteúdo a seguir para saber mais!

Por que as garantias existem e como elas beneficiam o incorporador

É comum pensar que as garantias existem apenas para proteger quem empresta o dinheiro. Mas a verdade é que elas beneficiam diretamente o tomador do crédito.

Ao exigir certas condições, como alienação fiduciária, SPE, patrimônio de afetação e covenants, a instituição financeira ajuda a manter o empreendimento saudável, com regras claras e indicadores que garantem que o projeto siga o trilho certo.

Sem garantias, o crédito no mercado se tornaria mais caro e arriscado, o que inviabilizaria o acesso ao financiamento para milhares de incorporadores. Portanto, garantir segurança jurídica e financeira é também preservar a sustentabilidade do setor imobiliário.

Principais tipos de garantias no financiamento imobiliário

O mercado adota diferentes formatos de garantia conforme o tipo de operação. Abaixo, explicamos as mais utilizadas e o que elas representam na prática.

1. Alienação fiduciária

É a garantia mais segura e comum no financiamento imobiliário. O imóvel (ou terreno) fica temporariamente em nome do credor até que a dívida seja quitada. Isso traz segurança à operação, já que, em caso de inadimplência, a execução é mais ágil que a hipoteca tradicional.

2. Cessão fiduciária de recebíveis

Aqui, o incorporador cede os direitos sobre as vendas das unidades como forma de garantir o fluxo de caixa da operação. Essa receita pode ser usada para pagar juros, reinvestir na obra e manter a saúde financeira do projeto.

3. Alienação de cotas da SPE

A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é a estrutura societária mais recomendada para financiamentos. Ela separa o risco de cada empreendimento e facilita o controle contábil e jurídico. A alienação das cotas da SPE permite que o credor assuma o controle do projeto, se necessário, garantindo a conclusão da obra e a entrega das unidades aos compradores.

4. Aval dos sócios e da incorporadora

O aval pessoal dos sócios demonstra comprometimento e “skin in the game”. É um sinal claro de que o incorporador acredita no projeto e compartilha o risco da operação.

Veja também: O que são covenants em operações de crédito imobiliário?

SPE, SCP e Patrimônio de Afetação: a base da segurança jurídica

Além das garantias contratuais, a estrutura societária da operação é parte essencial da segurança.

• SPE (Sociedade de Propósito Específico): empresa criada exclusivamente para cada empreendimento. Garante governança, transparência e segregação de riscos.
  
• SCP (Sociedade em Conta de Participação): usada quando há investidores pessoa física que aportam recursos no projeto. A SCP não substitui a SPE, mas pode atuar como estrutura complementar.
  
• Patrimônio de Afetação: regulamentado desde 2004, separa os bens e recursos do empreendimento do patrimônio da incorporadora, impedindo o uso indevido dos recursos da obra. Além da segurança, o patrimônio de afetação traz benefício fiscal com o RET (Regime Especial de Tributação), que reduz a carga tributária em até 2%.

Essas medidas juntas formam um tripé de segurança, transparência e eficiência tributária, tornando o empreendimento mais atrativo para investidores e compradores.

Garantias também são argumento de venda

Ter um projeto com SPE, patrimônio de afetação e seguros obrigatórios, como o seguro de risco de engenharia e o seguro de responsabilidade civil, não é apenas uma exigência técnica. É também uma ferramenta de marketing poderosa.

Ao apresentar esses diferenciais ao cliente final, o incorporador mostra profissionalismo e confiabilidade, o que pode ser decisivo para fechar vendas, especialmente em mercados locais onde a informalidade ainda é comum.

O olhar da Makasí sobre as garantias

Na Makasí, cada operação é estruturada de forma a garantir equilíbrio entre segurança e viabilidade. O objetivo não é travar o crédito, mas facilitar o acesso dos incorporadores, mesmo daqueles que estão fazendo seus primeiros empreendimentos.

Com mais de R$ 20 bilhões em VGV analisados e R$ 450 milhões em crédito aprovados em 12 meses, mostramos que é possível oferecer crédito com agilidade, transparência e segurança para todos os lados da mesa.

Segurança que constrói confiança

As garantias no financiamento imobiliário não são obstáculos, mas instrumentos de credibilidade e proteção.

Elas asseguram que o projeto seja viável, que os compradores recebam o imóvel e que o incorporador cresça com solidez no mercado.

Mais do que uma exigência técnica, garantias bem estruturadas são o alicerce de um financiamento saudável — e de um mercado imobiliário mais forte.