Quando é saudável alavancar seu projeto de incorporação imobiliária

Quando é saudável alavancar seu projeto de incorporação imobiliária

O mercado de incorporação imobiliária oferece oportunidades atrativas, mas também grandes desafios, especialmente quando se trata de decisões financeiras. Alavancar um projeto — ou seja, tomar crédito para financiar a construção — pode ser uma estratégia eficaz para escalar os negócios, mas também envolve riscos significativos. Quando é saudável alavancar um projeto de incorporação imobiliária? Vamos explorar essa questão crucial para os incorporadores.

O cenário atual do crédito imobiliário

No Brasil, o mercado de construção enfrenta algumas peculiaridades importantes. Apesar do déficit habitacional de 7 a 8 milhões de moradias e uma demanda crescente de cerca de 1 milhão de novas residências por ano, apenas uma pequena parte dos recursos dos grandes bancos é destinada ao ciclo de obra. De acordo com dados recentes, apenas 25% do crédito imobiliário dos principais bancos vai para a construção, enquanto os outros 75% são direcionados à compra de imóveis prontos.

Essa realidade cria um cenário complexo para pequenos e médios incorporadores, que muitas vezes têm dificuldade em acessar financiamento para seus projetos. A situação se agrava pela informalidade do setor, com cerca de 70% da mão de obra ainda operando de maneira informal e muitas empresas carecendo de uma governança financeira robusta. Esse contexto torna essencial entender quando alavancar um projeto imobiliário é vantajoso — e quando pode ser um risco.

Quando é saudável alavancar?

Existem basicamente duas abordagens principais quando se fala de incorporação imobiliária e alavancagem: a alocação de capital e a incorporação como negócio.

1. Alocação de capital

A primeira abordagem trata a incorporação imobiliária como uma estratégia de alocação de capital. Nesse cenário, o imóvel é visto quase como uma “poupança alternativa”, onde o investidor acredita que o imóvel vai se valorizar ao longo do tempo, garantindo um retorno sólido no futuro.

Essa estratégia é comum entre pequenos construtores e investidores que não buscam expandir seus negócios rapidamente. Eles optam por utilizar recursos próprios e evitam tomar dívidas para financiar o projeto. Em muitos casos, esses investidores têm orgulho de afirmar que “nunca tomaram dinheiro em banco” e preferem usar suas economias para construir e vender, obtendo o retorno em prazos mais longos.

Essa estratégia é válida, especialmente para quem não quer carregar o custo de uma dívida e tem como prioridade a segurança do capital. No entanto, a limitação de recursos pode restringir a capacidade de crescimento e de expansão da operação.

2. Incorporação como negócio

Por outro lado, a incorporação imobiliária pode ser vista como um negócio em si. Aqui, a lógica é diferente. O foco é na maximização da rentabilidade e na eficiência do uso do capital. Empresas que operam sob essa lógica tendem a analisar cuidadosamente o Retorno sobre o Investimento (ROI), a Taxa Interna de Retorno (TIR) e o Valor Presente Líquido (VPL) para cada projeto.

Para essas empresas, o uso de crédito não é um “pecado”, mas sim uma ferramenta estratégica. A alavancagem permite que o incorporador multiplique seu poder de execução. Com R$ 5 milhões de capital próprio, por exemplo, um incorporador que usa alavancagem pode financiar um projeto com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 50 milhões, ao invés de um projeto de R$ 10 milhões se dependesse apenas dos recursos próprios.

Nesse caso, a velocidade de execução e a eficiência no uso do capital são fundamentais. A empresa busca concluir o projeto o mais rápido possível para repor o caixa e otimizar o ciclo de capital. Quanto maior o número de projetos que uma empresa consegue executar simultaneamente, maior é o retorno potencial.

Os riscos da alavancagem

Embora a alavancagem possa acelerar o crescimento, ela também traz riscos. A capacidade de uma empresa em lidar com dívida depende diretamente de sua governança financeira e de sua capacidade de planejar e executar projetos com precisão. No setor de incorporação, muitos pequenos e médios incorporadores enfrentam desafios significativos nesse aspecto, incluindo:

1. Falta de governança financeira: Muitas empresas de pequeno e médio porte carecem de sistemas de gestão robustos, o que dificulta o controle financeiro e a avaliação precisa dos riscos.
2. Informalidade: A alta informalidade do setor, tanto em termos de mão de obra quanto de contabilidade, cria desconfiança por parte dos bancos, que muitas vezes não conseguem avaliar adequadamente o risco do projeto.
3. Dificuldade em acessar crédito: Com a maior parte dos recursos dos grandes bancos sendo destinada à compra de imóveis prontos, poucos recursos sobram para o financiamento de obras. Isso significa que os incorporadores precisam buscar alternativas, como o mercado de capitais ou fintechs especializadas.

Alternativas ao crédito bancário tradicional

Com a escassez de crédito para o ciclo de obras nos grandes bancos, surgem novas oportunidades para incorporadores através do mercado de capitais e de fintechs especializadas. Um exemplo disso são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que têm ganhado espaço como uma alternativa de financiamento para a construção.

Empresas como a Makasí, que desenvolvem tecnologias para analisar projetos imobiliários, oferecem soluções inovadoras que permitem que incorporadores acessem crédito com base na viabilidade do projeto, e não apenas no balanço da empresa. Isso facilita o acesso ao capital, especialmente para pequenas e médias empresas.

Afinal, quando é saudável alavancar seu projeto de incorporação imobiliária?

Decidir se deve ou não alavancar um projeto imobiliário depende de diversos fatores, incluindo a visão de longo prazo da empresa, sua estrutura financeira e sua capacidade de execução. Incorporadores que tratam seus projetos como um negócio devem considerar seriamente o uso de alavancagem como uma ferramenta para expandir suas operações e maximizar a rentabilidade.

Por outro lado, aqueles que encaram a incorporação como uma estratégia de alocação de capital podem preferir evitar dívidas e se concentrar na segurança do investimento a longo prazo. Em ambos os casos, é fundamental que o incorporador tenha uma boa compreensão dos riscos e das oportunidades do mercado, além de uma governança financeira sólida para garantir o sucesso do projeto.

A alavancagem, quando utilizada de forma estratégica e responsável, pode ser uma grande aliada no crescimento de empresas de incorporação. No entanto, é importante lembrar que cada decisão deve ser baseada em uma análise detalhada da viabilidade do projeto, dos riscos envolvidos e da capacidade da empresa em gerir esses recursos de forma eficiente.

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