Saiba como a incorporação imobiliária cria novas oportunidades para investidores e empreendedores.
Se você já pesquisou imóveis para comprar ou investir, ou considerou trabalhar com empreendimentos imobiliários, provavelmente já se deparou com o termo incorporação imobiliária.
Essa é uma modalidade que tem crescido muito, acompanhando o avanço do mercado imobiliário no Brasil.
Mas, afinal, o que é Incorporação Imobiliária?
Incorporação imobiliária é o processo de planejamento e construção de empreendimentos, como prédios ou condomínios, com unidades independentes destinadas à venda. Esses empreendimentos podem ter fins residenciais ou comerciais e podem ser construídos em terrenos próprios do incorporador ou cedidos por terceiros.
A atividade foi regulamentada segundo a Lei 4.591/64, que define a incorporação imobiliária como “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
A Incorporação imobiliária se popularizou pela sua segurança e lucratividade, mas inclui uma série de etapas que são essenciais para o sucesso do projeto.
A escolha do terreno é uma etapa fundamental para minimizar riscos e maximizar oportunidades. Para isso, é importante realizar uma análise preliminar de viabilidade, que avalie os aspectos econômicos e financeiros do empreendimento no local em questão. Já nessa fase, é possível utilizar simulações de financiamento com a Makasí, auxiliando na tomada de decisão sobre a compra do terreno.
A localização do lote merece atenção especial, pois influencia diretamente na definição do público-alvo, potencial lucratividade e custos relacionados à infraestrutura. Além disso, as características físicas do terreno, como topografia e condições do solo, impactam tanto o projeto arquitetônico quanto os custos iniciais de desenvolvimento.
Outro aspecto relevante é a modalidade de aquisição. Terrenos podem ser incorporados por meio de propriedades já pertencentes ao incorporador ou mediante permuta, que pode ocorrer nas modalidades física (troca por unidades do empreendimento) ou financeira (troca por dinheiro). Essas opções devem ser analisadas com cuidado para garantir a viabilidade e o sucesso do projeto.
O desenvolvimento do projeto tem impacto direto na viabilidade financeira, legalidade, funcionalidade, sustentabilidade e sucesso comercial do empreendimento. Por isso, revisões constantes durante a evolução do planejamento são cruciais para o avanço do projeto, permitindo ajustes em tempo hábil. Nesta fase, a Makasí pode ajudar refinando premissas e análises de viabilidade do empreendimento, o que aumenta as chances de acesso ao financiamento para a construção.
Essa etapa exige a criação de um cronograma detalhado de execução de obras e um planejamento estratégico de vendas, considerando projeções comerciais e ações de marketing.
Após a escolha do terreno e o desenvolvimento do projeto, é hora de obter as aprovações legais e alvarás indispensáveis para iniciar a obra e a comercialização das unidades. Esses documentos asseguram que o projeto está em conformidade com as leis municipais, estaduais e federais, evitando problemas que poderiam gerar multas, embargos ou até mesmo a demolição do empreendimento.
As exigências legais variam de acordo com a localização do terreno, já que cada cidade possui normas específicas relacionadas ao plano diretor, zoneamento, uso do solo e parâmetros urbanísticos. A aprovação do projeto por órgãos competentes garante o cumprimento de normas de segurança e engenharia, reduzindo riscos de acidentes e problemas estruturais. Além disso, para os clientes finais, a conformidade legal e os alvarás reforçam a credibilidade e a integridade do empreendimento.
Para facilitar esse processo, é recomendável contar com profissionais qualificados, como advogados, engenheiros e arquitetos, que poderão orientar o ajuste do projeto às exigências legais e agilizar as aprovações.
É importante ter em mente que os alvarás e aprovações são pré-requisito para a liberação de crédito por instituições financeiras e investidores. Portanto, essa etapa é fundamental para garantir recursos para a execução do projeto. Com o apoio da Makasí, é possível estabelecer todos os termos necessários, tornando o restante da jornada mais previsível e segura.
A comercialização das unidades autônomas do empreendimento pode começar após a regularização legal, emissão dos alvarás e registro da incorporação, procedimento jurídico que formaliza o início do empreendimento perante o cartório de registro de imóveis. Esse é o momento em que as unidades (em construção ou finalizadas) são apresentadas ao mercado para atrair compradores e investidores.
Aqui estão os principais pontos a serem considerados durante essa fase:
Uma etapa de comercialização bem estruturada é vital para o sucesso financeiro da incorporação imobiliária. Uma boa tabela de vendas e um trabalho comercial eficaz podem reduzir significativamente a necessidade de financiamento e, consequentemente, os custos financeiros do projeto. Planejamento estratégico e execução detalhada fazem toda a diferença para alcançar os objetivos de rentabilidade e credibilidade no mercado.
A execução das obras é a etapa em que o projeto finalmente ganha forma, tornando-se palpável para você, sua equipe, clientes e futuros moradores. É, geralmente, a fase em que o incorporador possui mais familiaridade, pois muitos profissionais do setor já têm experiência prévia no mercado da construção. Caso esse não seja o seu caso, é altamente recomendável contar com fornecedores e construtores qualificados, com um portfólio sólido e boas referências de outros incorporadores.
Para o sucesso da obra, é fundamental que os profissionais envolvidos elaborem um cronograma detalhado, contemplando todas as etapas da construção, e realizem uma supervisão constante da execução, monitorando o progresso em relação aos prazos e ao orçamento estipulados.
O acompanhamento contínuo dos custos e o gerenciamento rigoroso do cronograma são essenciais para manter o projeto dentro do orçamento, evitar atrasos e garantir a satisfação dos compradores, além de assegurar a evolução do empreendimento de forma consistente.
A entrega das unidades marca a transição do empreendimento da fase de construção para o uso pelos compradores. Essa etapa é crucial para garantir a satisfação dos clientes e consolidar a reputação do incorporador. Abaixo estão os principais pontos que merecem atenção:
Essa fase exige organização, atenção aos detalhes e um bom relacionamento com os clientes para garantir uma transição tranquila e satisfatória, fortalecendo a confiança no empreendimento e na marca do incorporador.
A incorporadora é a entidade responsável por idealizar, planejar e viabilizar o empreendimento imobiliário. Como falamos até aqui, a incorporadora é responsável por todas as etapas já mencionadas, desde o desenvolvimento, captação de recursos e gerenciamento de todo o projeto, garantindo o cumprimento de prazos, orçamentos e a qualidade final do empreendimento.
A construtora é responsável pela execução física do projeto, assegurando as especificações técnicas e a segurança da construção. Também gerenciam a mão de obra, a aquisição e administração dos materiais necessários e o cumprimento dos prazos e orçamentos, evitando atrasos e custos adicionais.
Corretores e imobiliárias atuam na comercialização das unidades, sendo responsáveis pela promoção do empreendimento, intermediação da negociação, vendas e atendimento aos potenciais compradores, esclarecendo dúvidas e auxiliando no processo de compra.
São os profissionais responsáveis pelo planejamento e execução técnica do empreendimento, desenvolvem o projeto arquitetônico e supervisionam a construção das estruturas, instalações elétricas, hidráulicas e outros sistemas técnicos. São essenciais para que a construção esteja em conformidade com todas as normas técnicas e regulamentações vigentes, além de manter altos padrões de qualidade em todas as etapas da obra.
Os compradores e investidores são os clientes finais do empreendimento. Eles podem adquirir as unidades para morar ou mesmo para comercialização futura, apostando na valorização do imóvel. São essenciais para a viabilidade econômica e o sucesso do empreendimento.
O financiamento e o investimento são essenciais para viabilizar um empreendimento imobiliário, fornecendo os recursos financeiros necessários para todas as fases do projeto, desde a concepção até a entrega.
Incorporadores imobiliários podem optar por diferentes modalidades de financiamento, como:
A Makasí nasceu para ser a maior aliada na realização de empreendimentos residenciais, ajudando pequenos e médios incorporadores a viabilizarem seus negócios. Existimos para desbloquear o fluxo de capital, até então restrito às grandes construtoras e incorporadoras, para todo o mercado da construção.
Para isso, usamos tecnologia que nos permite atender um setor negligenciado pelos grandes bancos, garantindo rapidez e eficiência na alocação de recursos. Assim, fazemos uma análise personalizada de cada projeto que chega até nós, priorizando a qualidade, não apenas o histórico financeiro da empresa. Isso resulta em uma gestão de riscos mais precisa e na redução no tempo de liberação de crédito para o incorporador, transformando operações que demoravam meses em processos que podem ser aprovados em poucas semanas.
O financiamento Makasí acontece de forma 100% digital, com acompanhamento de cada etapa da construção, do financiamento à conclusão da obra. Nossa plataforma permite a precificação e mitigação de riscos com base em dados, oferece controle dos recursos investidos e automatiza processos, como a inspeção de obras e a gestão de pagamentos. Além disso, todos os projetos contam com seguro de entrega: garantimos que a construção será finalizada.
Na incorporação imobiliária, um estudo de viabilidade é essencial para acessar investimentos e financiamentos, permitindo uma análise detalhada dos custos de construção e operação em relação aos benefícios esperados, como vendas e retornos financeiros. Essa análise também inclui projeções de receitas e despesas ao longo do tempo e a avaliação da demanda por imóveis na região, considerando a oferta existente para identificar oportunidades.
Conheça indicadores financeiros essenciais para a viabilidade de empreendimentos imobiliários
Com um estudo de viabilidade, é possível determinar a necessidade de acesso a capital externo, por meio de financiamento ou de investidores. Entretanto, nem sempre é necessário que o incorporador tenha todas essas informações prontas no início do processo. Contar com parceiros que forneçam suporte técnico e ferramentas para simular financiamentos e refinar a viabilidade do projeto pode fazer toda a diferença. O Makasí Business, plataforma gratuita da Makasí, por exemplo, permite que incorporadores cadastrem seus empreendimentos e façam simulações de viabilidade de cada projeto. Soluções tecnológicas e análises detalhadas contribuem para que incorporadoras, especialmente pequenas e médias, tomem decisões fundamentadas e viabilizem empreendimentos de forma sustentável.
As principais vantagens de optar pela incorporação imobiliária na construção de seus empreendimentos são a segurança para todos os atores envolvidos e o potencial de rentabilidade.
Já falamos que ambos são pontos que, combinados, contribuem para mais uma vantagem: a facilidade em conseguir financiamento. Portanto, se o seu empreendimento contempla essa combinação, as chances de você obter financiamento são grandes.
Neste artigo, nós detalhamos alguns benefícios desse modelo de negócios, mas podemos resumir aqui algumas vantagens:
Os riscos relacionados à incorporação imobiliária são muito parecidos com outras modalidades de construção, pois envolvem um investimento financeiro alto, seja próprio ou de investidores. Além disso, o mercado imobiliário pode ser volátil, com riscos associados a mudanças econômicas, regulatórias e de demanda.
Outro ponto a ser considerado é que investimentos imobiliários costumam envolver longos prazos de retorno de investimento, já que uma construção leva tempo para se concretizar e está vulnerável a questões climáticas e problemas com atrasos de entrega de materiais.
A complexidade e burocracia associada ao mercado de imóveis também podem ser uma dificuldade para quem não tem conhecimento dos processos legais ou não tem apoio de uma equipe especializada.
Se você já considerou trabalhar com Incorporação Imobiliária devido à segurança e lucratividade dessa modalidade, mas encontrou dificuldades em obter crédito para o seu projeto ou não sabe por onde começar, pode contar com a Makasí para transformar sua ideia em realidade. Se você já tem um projeto, faça uma simulação de crédito do seu empreendimento.
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